招商蛇口(001979)：定增购买核心资产 抓住机遇扩大优势！

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事件。2022 年12 月17 日，公司发布《招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金预案》称：1）“招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权。本次交易完成后，南油集团将成为上市公司的全资下属公司，上市公司对于招商前海实业的直接及间接持股比例将由83.10%增至85.99%，上市公司对于招商前海实业的权益比例提升约13.65%”。2）“招商蛇口拟向不超过35 名特定投资者非公开发行股份募集配套资金，发行股份数量不超过本次交易前上市公司总股本的30%，金额不超过本次向交易对方发行股份支付对价的100%”。3）“经上市公司与交易对方协商，最终确定发行股份购买资产的股份发行价格为15.06 元/股”。

本次交易完成后公司将增加深圳前海妈湾片区土地使用权。由于招商前海实业直接持有前海自贸投资50%股权，由此可知本次交易完成后上市公司将持有前海自贸投资42.995%（=85.99%*50%），即增加了持有前海自贸投资6.825%（=13.65%*50%）。由于前海自贸投资拥有位于深圳前海妈湾约80.62万平的土地使用权，推算本次交易完成后上市公司将拥有深圳前海妈湾约34.66 万平（=80.62 万平*42.995%）的土地使用权我们认为，上述货值地理位臵优越，未来释放利润较大。招商蛇口通过收购南油集团剩余股权，将有利其提高其在前海片区享有的资源价值。

本次交易强化了公司利用南油集团优势加快前海蛇口自贸区开发的竞争力。

南油集团具有如下优势：1）土地储备优势；2）物流仓储业务丰富的管理经验。3）本次重组有利于推动区域整体开发进度。考虑企业在区域内拥有相关持有类资产，将为后阶段推动Reits 业务打下基础。

引入战略投资者，有助双方协同开发。深投控的控股股东及实际控制人为深圳市国资委，现已发展成为以科技金融、科技园区、科技产业为主业的国有资本投资公司。深投控资产总额超9600 亿元，年营业收入超2400 亿元，年利润总额约300 亿元。

投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司2022、2023 年的EPS 分别为1.12 和1.24 元。考虑到方案贡献企业三大优势：1）加码深圳前海区域独占优势，增厚公司价值土储；2）成功引入深投控，开发协同空间加大；3）推动前海开发整体提速，助力区域内持有类资产reits 盘活空间。我们给予公司估值适度溢价，即2023 年13-14XPE，合理价值区间为16.12~17.36 元。

风险提示：公司面临加息和政策调控风险，以及本次重组推进不顺利的风险。

关键词： 上市公司 招商蛇口 土地使用权