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    【全球速看料】招商积余(001914)2022年年报点评:主业稳健增长 扣非表现靓丽 今年弹性可期

    2023-03-22 08:24:21  |  来源:长江证券股份有限公司  |  编辑:  |  

    事件描述


    (资料图片仅供参考)

    公司2022 年实现营收130.2 亿(+23.0%),归母净利润5.9 亿(+15.7%),扣非归母净利润5.0 亿(+36.7%)。

    事件评论

    物管主业稳健增长,扣非业绩表现靓丽,今年盈利弹性可期。公司22 年收入增速基本符合预期,归母净利润增速低于收入,主要是毛利率下降与投房重估收益减少等因素所致;而扣非业绩相对更高,主要是21 年低基数所致,且费用控制继续取得较好进展,期间费用率同比减少0.8pct 至5.2%,财务减负贡献较大,而收并购对业绩也有一定贡献;剔除免租影响(0.81 亿),公司扣非业绩为5.8 亿,同比+58.8%,再剔除减值影响(21 和22年分别为1.2/0.5 亿),公司扣非业绩为6.3 亿,同比+29.2%,扣非业绩表现较为靓丽。

    分业务看,公司22 年物管营收125.0 亿(+26.2%),基础物管/平台增值/专业增值分别同比+28.9%/+116.9%/+1.6%,但盈利能力有一定下降,物管分部毛利率同比下降0.8pct至10.6%,主要是非住领域下降所致,而住宅领域降本提效成果渐显;其中,中航及招商物业营收119.6 亿(+20.5%),净利润6.1 亿(+9.0%),净利率5.1%(-0.5pct),压力主要源自中航;租金减免、资产剥离等对资管分部收入与盈利能力构成一定负面影响,其他业务拖累则逐渐下降。2023 年公司收入指引为156 亿(+19.8%),考虑到公司稳健的基本盘与良好的外拓能力,收入目标达成可能性较高,而在物管利润率修复、重资产拖累下降、资管分部恢复正常、收并购贡献等因素共同作用下,公司盈利表现或更具弹性。

    外拓能力与非住优势持续强化,增值服务亦快速发展。截至22 年末,公司在管规模3.1亿平(+10.8%),其中住宅/非住业态管理规模分别同比+11.3%/+10.5%,住宅/非住面积占比分别为41.2%/58.8%。公司22 年新签年度合同额33.1 亿(同比增长+8.7%,占22年基础物管营收的33.0%),其中非住占比达81.1%;第三方拓展占据绝对主力地位(占新签年度合同额的83.8%),且过半项目为千万级以上。平台增值业务快速进阶,其中平台销售额突破12 亿(+52%);专业增值服务稳中有进,贡献物管分部营收的15.0%。

    轻重分离持续提速,收并购仍值得期待。去年深圳中航城、昆山中航、赣州九方等股权成功转让,此外公司于12 月披露筹划进一步资产出售事宜。截至2022 年末,公司投资性房地产、存货等重资产合计67.7 亿,若资产剥离成功落地,预计近44 亿重资产将出表,业绩压制因素有望持续缓解,有息负债亦将大幅下降,回笼大量现金也可用于未来收并购。2021 年末至今,四单收并购均已成功并表,后续收并购仍值期待。

    物管主业稳健增长,轻重分离与免租终止提供潜在弹性。公司是典型央企物管龙头,内生与外拓双轮驱动下,物管主业有望延续稳健增长趋势,盈利能力也将逐步修复;此外,公司轻重分离持续推进,财务负担将进一步降低,疫情管控优化后亦不再有免租拖累,行业整合背景下收并购依然可期,这些因素都将为今年盈利提供潜在弹性。预计2023-2025年归母净利为7.8/9.9/12.6 亿元,对应估值为20.7/16.3/12.8X,维持“买入”评级。

    风险提示

    1、公司物管利润率修复进度不及预期;

    2、轻重分离进度不及预期。

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