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    房地产行业:正视供需两弱 迎接新逻辑反转

    2023-01-29 22:31:41  |  来源:国泰君安证券股份有限公司  |  编辑:  |  


    【资料图】

    本报告导读:

    2023年春节返乡置业表现“不及市场预期”,我们在此前提到房企会大幅度降低推盘,因此即便对需求有一定预期,在重住房消费、而非住房投资时候,评判标准要转变。

    摘要:

    返乡置业对于三四线城市,近几年一直在弱化,不仅仅是因为疫情,而是在2016~2017年三四线城市大变化之后的持续反应,未来的增量来自于进城置业。返乡置业是基于人口流动假设下的结果,过往表现尤其明显,至2016~2017年达到顶峰,此后随着地产周期的下行和疫情的影响,在持续弱化。至今我们认为返乡置业的前提假设受到一定的冲击,主要是人口流动性下降和固化,一方面城镇化减速,较原来年均增长1个百分点以上下降至0.6个百分点左右;另一方面人口固化,就地落户安家的城镇人口在增加,一定要返乡的需求在下降。而三四线的返乡置业,更多表现为更低能级城市、乡镇的进城置业。

    相比于三四线城市返乡置业,更应该关注一二线城市即将到来的小阳春,这是检验政策效果的第一关。我们判断,这一轮经济周期是产业周期先行,从金融政策能够看出端倪,以往的经济周期,对金融政策的管控相对较弱,因此,宽松的货币和信贷政策,会第一时间流向房地产行业,带动经济复苏。这一轮经济周期,是产业周期先行,金融政策通过贴息、定向等方式,支持产业政策,因此这一轮经济复苏,预计先从产业聚集高的部分二线和一线城市为先,尤其是二线城市。因此,关注一二线城市即将到来的小阳春,更是这一轮周期的检验时点。

    政策重住房消费、而非住房投资,一定程度上降低了修复的幅度,但房企目前采取减少推盘以稳定价格的策略,可能在一定时间内,出现供需两弱,使得预期的修复并没有第一时间反应在现实中。需求的刺激至今来看仍不明显,切实降低购房成本的利息、税费等均没有明显改善,也即,目前的需求释放仍然是基于房价上涨预期,而非切实的降低购房成本,在当前的环境中,这种需求的释放会效果不足。而另一方面,基于高资产负债率压力,保价保资产行为增加,房企减少推盘、减少优惠等措施也一定程度影响供给。在当前背景下,供需两弱的局面出现概率反而在加大。

    不设定修复的时间,观察修复的逻辑,是本轮的核心,预计行业将进入新的供给侧改革,优质企业必定脱颖而出。自2022年年初以来,市场就不断预期修复,但最终只能持续的后移改善时点,至今也仅因为基数原因带来数据上的改善。对于切实的改善,我们认为,在城镇化减速、重住房消费的时代,总量数据层面降低关注度是上策,上上策则是关注结构,和修复的新逻辑。我们认为,二线城市将率先复苏,且复苏的逻辑也将有别于以往任何一轮周期,选择仍在布局中长期的优质房企。推荐龙湖集团、招商蛇口、万科A、保利发展、金地集团等,受益建发股份;同时一些小市值和新进入者也在奋力改进自己产品,受益中交地产。

    风险提示:政府重新放开前融再走土地金融模式,市场需求加速下行。

    关键词: 金融政策 房地产行业 经济复苏

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