房地产行业研究：返乡置业支撑或有限 拉动改善需求是关键

行业点评

节前一周A 股港股地产、物业板块均小幅上涨。本周申万A 股房地产板块涨跌幅为+0.8%，在各板块中位列第21；WIND 港股房地产板块涨跌幅为+1.9%，在各板块中位列第12。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.3%，沪深300 指数涨跌幅为+2.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为+0.1%和-1.3%。

节前一周土拍热度低位，年度累计同比+7%。本周全国300 城宅地成交建面428 万㎡，单周环比45%，单周同比-56%，平均溢价率2%。2023 年初至今，全国300 城累计宅地成交建面4719 万㎡，累计同比-4%；年初至今，中关村发展、宁波轨道交通、台州市椒江心海置业有限公司、东部新城、江苏平陵建设投资集团有限公司的权益拿地金额位居行业前五，分别为16、14、13、13、12 亿元。

【资料图】

节前一周新房成交同环比下降，春节期间尚未止跌。节前一周（1.14-1.20）35 个城市商品房成交合计311 万平米，周环比-35%，周同比-39%。其中，一线城市周环比-31%，周同比-16%；二线城市周环比-38%，周同比-41%；三四线城市周环比+6%，周同比-62%。据克而瑞统计，40 个重点城市在春节周成交量35.7 万平方米，环比下降75%，同比下降14%；春节期间，一线城市成交量同比下降72%，二线城市同比下降28%，在返乡置业带动下三四线城市同比上涨13%；我们认为返乡潮对低能级城市刚需的促进持续性有限，2023 年销售仍需高能级城市改善需求的带动而复苏。

节前一周二手房成交同环比下降，春节期间出现企稳态势。节前一周（1.14-1.20）15 个城市二手房成交合计104万平米，周环比-38%，周同比-36%。其中，一线城市周环比-45%，周同比-43%；二线城市周环比-37%，周同比-36%；三四线城市周环比-19%，周同比+52%。据贝壳研究院数据，春节期间重点50 城二手房带看量同比2022 年春节提升28%，二手房成交量同比2022 年春节提升57%。

供给侧房企持续获融资支持。节前一周多家民营房企在增信支持下成功新发债券，如中骏集团、雅居乐集团、新希望地产等，预计后续房企在发债和增发等方面的融资支持会持续增加。华夏幸福境外债协议安排重组生效并预计于1 月31 日完成重组交割，至此全部境外债重组成功，同时完成总金融债务（2192 亿元）的近八成重组，为出险房企提供了纾困路径参考，也增加了市场对部分民营房企渡过当前难关的信心。

未来政策在需求端宽松将加速。节前浙江全省、武汉市推进二手房“带押过户”，旨在缩短二手房交易周期，加快存量房的市场流通；济南、长沙等城市再度优化限购政策，降低购房门槛，以促进购房需求释放。当前供给侧和信贷端都有较大力度的政策支持，需求端预计高能级城市（尤其是一线城市）的宽松节后将加速落地，包括但不限于四限放松、认房认贷标准优化、普通住宅标准优化等，后续宽松政策对置换改善需求的利好或更大，政策力度或随各城市销售表现而调整。

投资建议

地产板块，推荐尚未出险的低估值民营房企，如碧桂园、中骏集团控股等;依然建议关注建发国际集团等头部央国企和改善型房企。物业板块，低估值民营物业公司修复空间较大，如建业新生活、卓越商企服务等。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

关键词： 一线城市 同比下降 中骏集团