新城控股(601155)：多因素致业绩承压 商管收入稳步增长

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业绩短期承压， 未结资源仍旧充足。2022 年公司实现营业收入1154.6 亿元，同比下降31.4%，主要由于物业交付收入较上年同期减少较多；实现归母净利润13.9 亿元，同比下降88.9%主要由于：1）报告期内公司房地产项目结转收入及毛利同比大幅减少；2）公司集体的资产减值准备增加。报告期内公司整体毛利率为20.03%，同比下降2.01pp，其中房地产开发销售业务毛利率降低2.26pp 至15.42%，物业出租及管理业务毛利率降低0.04pp 至72.60%。截至报告期末，公司已售未结面积达2913.6 万方，未结资源充足。

销售排名维持前列，开工计划同比增长。2022 年公司销售金额1160.5 亿元，同比下降50.4%；销售面积1191.5 万方，同比下降49.4%，销售均价9740 元/平，销售金额、销售面积分别位居中指排行榜第19 位，第13 位。截至报告期末公司新增土储2 宗，总建筑面积28.5 万平，总地价27.7 亿元；2023 年计划新开工742.7 万平，同比增长39.3%。

双轮驱动优势显现，不断夯实市场占位。截至报告期末商业运营总收入100.1亿元，同比增长15.8%。年内15 座吾悦广场完成开业，年末全国共计140 个城市布局194 座吾悦广场，其中已开业及委托管理在营数量145 座，开业面积1319.7 万平米，出租率达95.1%。期末吾悦广场合作品牌铺位2.8 万家，合作品牌总数1.1 万个，联发品牌57 个，标杆品牌53 个，以多元品牌矩阵匹配商业需求。

资金回笼效果显著，积极拓取市场融资。截至报告期末，公司实现全口径资金回笼1329亿元，全口径资金回笼率达115%。2022年公司先后发行10亿元2022年度第一期中期票据、10 亿元2022 年度第二期中期票据、20 亿元2022 年度第三期中期票据。此外完成境外优先绿色美元票据发行，募集资金1 亿美元。

期末整体平均融资成本6.52%，同比下降0.25%；表内融资余额712.7 亿元，合联营公司权益有息负债60.6 亿元。

盈利预测与投资建议。预计公司2023-2025 年归母净利润增速分别为193.3%/14.0%/9.7%。考虑公司商业运营行业领先，且规模持续增长，信用进一步修复，流动性压力有望缓解，维持“持有”评级。

风险提示：商业勾地过度竞争、公司销售额下滑、低线城市租金水平不稳定等风险。

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