全球热门:信用周观察：房企融资年终总结：昨天、今天、明天

2022年房企融资年终总结

(资料图片仅供参考)

2022年延续2021年的收缩态势，房企融资总规模8784.20亿元，跌破万亿规模，同比减少50.24%，规模直接腰斩。上半年的融资表现好于下半年，主要是因为上半年房企屡屡出现违约、展期、以及烂尾楼的情况，严重打击市场信心，致使下半年融资陷入冰点；11月，密集又重磅的融资支持政策出台，使得12月房企融资出现边际改善，出现“翘尾”

现象。

特征一：2022年房企融资以信用债和ABS融资为主，占比分别为52.79%和33.13%，海外债和信托融资陷入冰点，但随着“内保外贷”业务落地，“金融十六条”政策落实，预计2023年房企海外债和信托融资有望回暖。特征二：融资主力以国企和优质民企为主，多数民企仍融资难。2022年大体量融资主体均主要为国企地产，例如华润、万科、招商蛇口、保利、中海、首开等，2022年债券融资规模在200-300亿元左右；民营房企中，龙湖、华发股份、碧桂园、美的等优质房企融资规模较大。特征三：房企整体融资成本下行，唯信托成本上行。2022年全年房企综合融资成本3.94%，较2021年下降了1.54个百分点，主要是因为2022年央行多次降息，信贷较为宽松，且成本较高的海外债和信托融资占比大幅减少。

2023年房企即将到期债券总规模9579.6亿元，其中信用债6315.9亿元，海外债3263.7亿元；2023年1月、3月、4月、7月和9月为房地产行业偿债高峰期，均有近千亿规模债券到期，偿债压力较大。具体房企来看，主要偿债压力集中在恒大、碧桂园、华发股份、金地、建发、融信、世茂等房企，2023年到期规模在400亿元-180亿元不等。

展望2023年，我们认为房地产行业整体融资环境将有效改善，各类房企应积极抓住机会期，信贷、债券、股权多途径发力。但房地产行业能否迎来质的变化，还是在于需求端能否显著改善，从而带动房企销售端和经营端的改善，建议持续观察各地扩大内需相关政策及房企销售数据动态变化。

基本面观察

跟踪期内（2023.01.16-2023.01.22）有1家主体出现主体评级调低，为江西正邦科技股份有限公司；1家主体出现实质违约，为鸿达兴业集团有限公司。

一级市场

发行规模方面，信用债发行量和净融资额环比下降，偿还量环比上升。发行利率方面，本期信用债的整体加权票面利率较上期上升15.92BP至3.86%，城投债的票面利率较上期上升205.04BP至5.35%，产业债的票面利率较上期上升97.71BP至3.32%；信用债的整体票面-投标下限空间较上期上升2.41BP至60.79BP。

二级市场

成交量方面，本期信用债整体成交量环比下降25.66%，产业债与城投债的成交量环比分别为-28.03%和-23.88%。信用利差方面， AAA、AA+和AA级产业债信用利差较上期分别走阔0.39bps、2.61bps、3.25bps至77.57BP、132.99BP、198.39BP； AAA级城投债较上周收窄0.11bps至130.73BP，AA+和AA级城投债较上周分别走阔1.65bps和0.40bps至215.57BP和308.98BP。成交异常方面，本期产业债高估值成交债券量为42只，低估值债券量为273只；本期城投债高估值成交债券量为155只，城投债低估值债券量为186只。

风险提示：市场风险超预期、政策边际变化。

关键词： 票面利率 房地产行业 信托融资