全球消息！房地产行业重大事项点评：REITS市场红利持续 投融管退终成正果

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我们认为，涉房已经不会成为REITs 发行的阻碍，房地产公司有望持续盘活投资性房地产和固定资产，获得权益性资金来源。这种盘活不仅有利于企业做大做强经营性业务，提升能力，更有利于企业短期兑现业绩，实现高资源储备和好盈利表现的统一。

房地产企业持有物业规模很大，业态齐全。我们根据Wind 数据统计，A 股房地产板块最新一期投资性房地产总计8607 亿元，固定资产总计1972 亿元，其中市值排名前10 的企业的投资性房地产和固定资产分别占板块比例达到52.4%和37.5%。排名前10 的企业中，有7 家公司对投资性房地产采用成本法记账，最新一期报表累计计提折旧达到326 亿元。房地产企业的固定资产科目除了少数自用办公楼和设备，主要是酒店。投资性房地产科目内容广泛，既包括商业楼宇，写字楼，也包括长租公寓，物流仓储和产业园区等。一些企业联营公司的持有物业被计入长期股权投资。

REITs 市场迎来蓬勃发展，基础设施种类日益增多，涉房不再成为发行阻碍。

我们统计，REITs 市场当前的规模达到831 亿元，已经纳入保障性租赁住房序列（简称纳保）的长租房，产业园区和物流仓储资产，目前已经是基础设施REITs的底层资产。文旅基础设施，商业基础设施和办公基础设施，在海外是常见的REITs 底层资产，预计也是我国扩容基础设施REITs 的可能基础资产。历史上，房地产企业发行REITs 限制多，只有招商蛇口，华润置地等少数公司获批发行REITs。但近期证监会新闻发言人表示，将进一步发挥REITs 盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs 常态化发行，努力打造REITs 市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。我们相信，这为房地产企业部分资产出表发行REITs 奠定了基础，涉房本身不再成为REITs 发行的阻力。

REITs 上市和扩募有助于搭建资产投融管退的闭环，推动房企做大做强经营性业务。当前，产权类REITs 的分派率为3.3%，REITs 出表价值明显高于企业整体出让资产的价值。而且，原始权益人依然保留REITs 份额，享受基础资产运营增值的好处，还作为管理者获得轻资产运营服务收入。这样一来，我们相信房地产企业不必完全聚焦开发领域，而可以深入更多经营性业务领域，增强发展可持续性。

REITs 上市意味着部分公司业绩会持续增厚。例如，第一批的蛇口产园REITs，带给招商蛇口的业绩贡献达到14.58 亿元。我们以万科企业和华侨城为例，假设两家公司每年可以实现3%的经营物业出表发行REITs（按照投资性房地产+固定资产算），且确认净利润率水平相当于账面资产净值的100%（招商蛇口出表REITs 资产实现的净利润约为其账面资产净值的443%，我们的估计并不激进），则万科企业和华侨城理论上可能因为REITs 出表而新增的净利润相当于其2021年全年归母净利润的13.6%和27.8%。我们认为这种业绩增厚并不是一次性的(虽然会计上可能视为非经常性)，企业在持续开展物流仓储，保障性租赁住房，产业园区等项目。而且，我们这里只考虑了发行REITs 出表会带来的利润贡献，没有考虑上市房企作为REITs 持有人持有REITs 份额（往往计入长期股权投资）未来可能兑现的业绩。

风险因素：各大上市公司发行REITs 尚存在不确定性；经营管理能力不佳的上市房企，其持有物业可能缺乏稳定现金流；大多数房地产公司的持有资产尚不在REITs 的基础资产类别。

投资策略。REITs 红利将至，看好扎实的企业净资产转化为业绩，看好企业资产负债表潜力释放。历史上，一些房地产企业由于缺乏优质资产出表通道，公司净资产质素和盈利能力长期背离，即拥有一批历史成本很低，地理位置优越，运营情况不错的资产，但利润表的业绩表现却缺乏说服力。随着REITs 红利将至，我们相信相关企业的价值将更为显著。我们推荐蓝筹房企，看好万科A（万科企业）、保利发展、招商蛇口、金地集团、华侨城、华发股份、滨江集团、建发股份、金融街、中国国贸、陆家嘴等公司，也看好港股上市的华润置地、龙湖集团、绿城中国、美的置业、越秀地产、碧桂园等公司。

关键词： 基础设施 房地产企业 投资性房地产