中资背景海外REITS复盘

观点聚焦

背景

【资料图】

我国REITs市场快速发展，为存量资产盘活开辟新的融通途径。中资企业早于2005 年便于离岸市场（主要为中国香港）探索并开始建立REITs平台，我们认为在此阶段复盘中资背景海外REITs发行背景、过程、市场表现与资产运作情况对于前瞻性理解后续中资企业境内外REITs布局战略或有裨益。

观点

我国REITs市场发展进入快车道，或有益于房企新模式转型。自2020 年4月公募REITs试点以来，我国REITs市场发展已取得阶段性成果。截至2023 年3 月1 日，公募REITs总市值超过870 亿元，后续将继续积极探索构建多层次市场体系建设。与此同时，国内房地产市场正从增量发展向存量运营转变，参考海外头部房企（如日本三井不动产及新加坡凯德集团）转型经验，我们认为REITs以及不动产基金等新金融工具或将有益于房企完成新模式转型。

中资企业设立海外REITs平台需经资产权益出境再上市。部分中资房企以及上市公司已有海外（主要为中国香港和新加坡市场）发行REITs的经验。

截至2022 年末，我们统计上述两个市场已上市REITs原始权益人为境内企业的共计8 家。从发行经历来看，由于境内资产出境上市仍有掣肘，以中资企业到中国香港发行REITs为例，一般需要成立BVI公司等境外持股平台完成底层资产权益出境后实现REITs上市。

发行REITs在多维视角下对于企业发展有所裨益。我们以越秀房托、招商局房托和顺丰房托为典型案例进行分析：1）战略视角，发行REITs本质上是一种轻资产模式的探索；2）财务视角，短期受益于REITs上市，长期受惠于REITs业务发展；3）经营视角，资产经营效率有所提升，但需关注关联租户问题；4）二级市场视角，发行REITs总体利好上市公司股价。

持续扩募能力或是REITs可持续发展的基础。从海外经验来看，扩募是REITs平台保持生命力以及持续为股东创造价值的必由之路（亦可参考《海外REITs扩募经验的简单梳理》）。我们认为不论基于内在动力还是外部评价，REITs管理人都有扩募积极性，但对于持有境内资产的境外REITs来说，扩募仍面临着法律法规、组织架构、税务负担等方面的障碍。

投资建议

我们认为通过REITs或不动产基金等股权工具盘活存量资产或将引导未来企业模型发生转变。在此过程中，我们建议关注两方面投资机会：一是资产端（特别是商业地产和部分基础设施等）因获取流动性而重新定价；二是拥有较强资产运营管理能力的机构的价值挖掘。

风险

境内 REITs市场推进不及预期；原始权益人REITs发行意愿下降。

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