房地产行业研究周报：需求端获政策支持 贷款利率动态调整机制建立

投资摘要：

每周一谈：需求端获政策支持 贷款利率动态调整机制建立1 月5 日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3 个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，执行内容如下：

调整评估期：于每季度末月，评估上季度末月至本季度第二个月对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估

(资料图片)

调整评估标准：评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3 个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3 个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

利率调整幅度及期限：地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

本次通知是此前相关政策的延续。此前9 月29 日，人民银行及银保监会曾发布政策，对于 2022 年 6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，自主决定在 2022 年底前阶段性维持、下调或取消当地新发首套住房贷款利率下限。本次通知意味着2022 年底的房贷利率动态调整机制政策延续，并将持续承托各地需求复苏。

依据通知要求，更多城市将获得房贷利率调整政策利好。依据2022 年四季度前两个月及三季度末月70 城新建商品房价格数据，2023 年一季度可自主调节新发首套住房贷款利率下限的城市共38 个，较2022 年四季度增加15 个，其中二线城市13 个，三四线城市25 个。

从实际表现来看，尽管近期5 年期LPR 利率并未下调，但实际房贷利率在各地灵活调整背景下保持下行趋势。根据贝壳研究院统计数据，2022 年12 月首套房贷利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，环比基本持平，同比分别回落155BP 和100BP，创历史新低，在本次动态调整机制执行后，获益城市比例更高，预计整体房贷利率将进一步下行，支撑各地商品房市场需求回暖。

需求端持续宽松的政策方向确定，若商品房市场复苏持续缓慢，需求端宽松政策有望进一步放宽，关注强二线以上城市四限、首付比例等政策放松变动。

数据追踪（12 月26 日-1 月1 日，受跨年影响数据存在波动）：

新房市场：30 城成交面积单周及累计同比分别为-0.2pct、-0.2pct，一线城市-20pct，-20pct，二线城市+4pct，+4pct，三线城市+13pct，+13pct。

二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比-20pct，累计同比-20pct。

土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比-37pct，成交建筑面积累计同比+75pct，成交金额累计同比+49pct，土地成交溢价率为0.69%。

城市行情环比：北京（+90pct），上海（+71pct），广州（+24pct），深圳（+572pct），南京（+111pct），杭州（+118pct），武汉（+118pct）。

投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。同时关注民企风险化解机会，代建行业推荐龙头绿城管理控股。

风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。

关键词： 销售价格 利率下限 动态调整