金地集团(600383)：毛利下滑业绩承压 重启拿地聚焦核心

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营收规模保持正增，毛利下滑业绩承压。公司2023H1 实现营业总收入368.6亿元，同比增长31.1%，营收规模保持正增；实现归母净利润15.3 亿元，同比下降22.2%。公司净利润下降主要原因为：1）受市场下行影响，2023H1 公司结转毛利率下滑至14.87%；2）对联合营企业的投资收益减少，2023H1 由于房地产市场及行业生存环境尚未修复，公司合作项目受到一定负面冲击，投资收益减少15.5 亿元降至7.1 亿元，同比下降68.59%；3）受行业环境影响，销售费用较去年同期增加1.1 亿元，同比增加12.49%。我们认为一方面公司此前获取高价低利润项目正逐步结算完毕，另一方面随松绑政策持续落地，房地产市场有望企稳修复，因此我们预计公司当前的毛利率水平已处底部，后续有望通过结算结构和结算周期的调整，保持结算规模的稳定。随行业信用风险事件逐步化解，公司融资渠道逐步修复，叠加放松政策持续出台，市场整体销售表现逐步企稳，我们认为公司有望积极重启扩储，进一步修复销售增速和业绩表现。

受限于可售货值承压，2023H1 公司销售排名和销售规模均有所下滑，亟待补充新增土储。2023H1 公司实现全口径销售规模858.2 亿元，同比下滑14.7%，全口径销售面积471.1 万方，同比提升12.4%。销售金额下滑的核心原因在于2022年公司投资强度大幅缩减，新增土储不足。随松绑政策持续落地，市场逐步企稳复苏，公司有望凭借核心城市的品牌影响力不断强化深耕优势，积极重启扩储充分展现销售弹性。今年以来，尽管由于公司在高能级城市的可售货值承压，造成其在上海、南京、深圳等热点城市的销售排名有所下滑，但公司销售规模仍屹立于此类城市的第一梯队。我们认为平稳度过行业低谷期后，公司有望凭借此前积累的品牌优势和产品能力，充分把握市场复苏带来的销售弹性，重回销售增长快车道。

2023 年公司继续严控投资标准，回归一二线核心城市。受行业深度调整影响，公司投资态度回归谨慎，量入为出开展投资工作，聚焦核心高能级城市，加强在上海、杭州等热点城市的深耕力度。2023H1 公司新获取项目投资额约119 亿元，同比减少约33.5%，新增总土地储备约85 万方，同比减少约45.5%。截至2023H1，公司总土地储备4878 万方，权益土地储备约2194 万方，其中一二线城市占比约73%。今年以来，公司在土地市场的参拍积极性明显提升，上半年新增上海、杭州、南京、西安、东莞等地合计9 宗项目。随行业信用风险事件逐步告一段落以及行业融资困境有所缓解，公司有望在后续继续加大投资力度，积极补充土地储备。

财务表现稳健，融资成本保持合理水平。三道红线均为绿档，有息负债规模下降，融资成本保持合理水平。2023H1 公司净负债率 53.5%，剔除预收账款的资产负债率为62.9%，均处绿档。债务期限结构合理，长期负债占全部有息负债比重的62.9%。有息负债规模1095.9 亿元，同比下降15.3%。债务融资加权平均成本为4.39%。

盈利预测与投资评级：随公司此前获取的高价低利润项目逐步结算完毕，我们认为公司当前的毛利率水平已处底部空间，后续有望通过结算结构和结算周期调整，保持结算规模的稳定。2020-2023H1 受交付结构影响，公司房地产开发业务毛利率水平由33.56%下降至14.87%，我们预计房地产开发业务毛利率水平已处底部空间，后续有望逐步回升，我们预计 2023 -2025 年房地产业务结算毛利率水平分别为17.3%/18.8%/21.7%。我们预计公司 2023-2025 年EPS 为1.40/1.84/2.15元/股，8 月31 日股价对应 2023-2025 年 PE 估值分别为 5.16/3.92/3.36 倍，维持“买入”评级。

风险因素：地产调控政策收紧或放松不及预期；行业销售下行幅度超预期；

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