四问四答论高速REITS配置价值：峰回路转

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投资建议

近一周（5/29-6/6），C-REITs总回报指数下跌8.4%，高速REITs下跌10%，目前高速REITs均已破发，我们认为此轮下跌主要由悲观的市场情绪引起，叠加流动性问题形成负反馈，而非资产实际存在基本面风险；站在当前时点，部分高速REITs价值被低估，短期基本面恢复稳健且确定性强，现价内含长期增速已降至相对保守区间，具备良好配置价值，推荐浙商沪杭甬REIT，建议关注国金铁建、华夏中交、平安广河REIT（均未覆盖）。

(资料图片仅供参考)

理由

Q1：上市以来高速公路REITs表现如何？上市以来高速REITs总回报指数累计下跌15.9%，跑输C-REITs 19.0ppt，除浙商沪杭甬和华夏越秀，其余均未录得正收益。我们认为高速REITs上市后二级市场价格下行反映投资者认为高速项目发行时对未来预期较乐观，疫情等短期因素导致业绩不及预期引发投资者对项目长期达成率的担忧，叠加流动性较弱，形成负反馈。

Q2：不同策略下高速REITs投资收益如何？上市以来，高速REITs在不同投资策略下录得的投资收益相对有限，1）打新：网下打新收益率持续走低，开板溢价率仅微正甚至为负，且存在破发；战配则受二级市场价格拖累，除浙商沪杭甬和华夏越秀持有一年综合收益率为正，其余处于负收益状态；2）分红：

受市场动量影响，15 次分红事件中7 次填权成功，若在公告日买入、登记日卖出，可以获得0.20%的平均收益率。

Q3：如何看今年基本面恢复和车流量长期增长？短期看，我们认为今年高速REITs基本面恢复确定性强，基于：1）居民出行复苏带动客车流量持续回暖；2）货车流量或随经济修复有所回暖。长期看，高速是弱周期行业，过去通行费收入增长稳健，我们认为高速REITs路产区位优越，车流量增速高于行业平均，当前市场价格反映出的投资人对REITs项目未来增速预期已过于悲观。

Q4：如何看高速REITs估值方法和当前估值水平？目前市场主要以IRR和P/NAV两种方式来衡量REITs的估值水平，但均有一定局限性，我们提出另外两种视角：1）不含还本的分红收益率：2023 年平均为4.6%，部分REITs已超5%，相较产权类具有吸引力；2）内含增长率：如果以IRR=6%要求，部分REITs现价对应项目未来现金流增速已降至0%，反映当前市场悲观情绪下部分资产已经被低估，长期配置的性价比正在显现。

盈利预测与估值

维持浙商沪杭甬REIT持有评级不变，考虑到疫情政策优化后车流量回暖超我们预期，上调2023 年可供分配金额6.1%至5.14 亿元，引入2024 年可供分配金额为5.9 亿元，2023/24 年现金分派率为12.8%/14.6%。

风险

疫情反复，经济增速不及预期，流动性风险。

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