保利发展(600048)：聚焦核心市场 做优增量投资

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品质交付稳营收，积极降本增效。2022 年，公司全年实现品质交付25.9 万套，同比增长26%。在积极践行企业责任与担当的同时，保障了营收规模的稳健表现，公司2022 年实现营业总收入2811.08 亿元，同比下降1.37%；毛利率22.01%，同比下降4.79 个百分点；归母净利润183.47 亿元，同比下降33.01%，主要是由于前期低利润项目成为结转主力，导致毛利率水平、投资收益规模下降。

聚焦核心市场，市占率稳步提升。截至2022 年12 月31 日，公司实现销售签约面积2747.95 万平方米，同比下降17.55%；销售签约金额4573.01 亿元，同比下降14.51%，销售签约金额同比降幅分别优于行业和百强房企12.19个百分点和27.79 个百分点，市场排名升至行业第2，市场占有率为3.4%，连续7 年提升。此外，公司始终聚焦核心城市，区域深耕效果持续显现，公司2022 年重点布局的38 城销售贡献为86%，同比提升8 个百分点；珠三角、长三角销售贡献为56%，同比提升3 个百分点。

做优增量投资，实现高质量拓展。2022 年，公司研判行业形势，保持投资定力，全年新拓展项目91 个，总地价为1613 亿元，同比下降13%，拓展容积率面积1054 万平方米。2022 年，公司坚持聚焦“核心城市+城市群”，38城拓展金额占比98%；坚持以住宅为主的拓展策略，新增住宅货量占比93%，同比提升8 个百分点；同时，积极响应“租售并举”住房体系要求，通过公开市场拿地、项目合作等方式，获取了福州、上海等地的保租房项目

调负债抓现金，保持财务稳健。截至2022 年12 月31 日，公司扣除预收款的资产负债率为68.4%、净负债率为63.6%、现金短债比为1.57，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准；一年内到期的债务占有息负债比重为21%，债务期限结构合理；流动比率为1.54，偿债能力突出。2022 年，公司持续强化经营现金流管理，实现回笼金额4271 亿元，回笼率为93.4%，连续4 年保持在93%以上的较高水平；经营性现金流净额74 亿元，已连续5年实现经营性现金流净额为正；账面货币资金1765 亿元，占总资产比重为12%。

投资建议：维持“优于大市”评级。考虑到公司各项业务扎实稳健，把握融资红利期并发布相关定增计划，未来将有助于公司提升盈利能力，扩大市场份额，为公司持续发展奠定良好基础。我们给予公司2023 年EPS 为人民币1.81 元，10-12 倍PE 估值，对应市值区间为2165-2598 亿元，对应合理价值区间为每股18.08-21.70 元。风险提示： 1）房地产行业新房总量增速具有缩量风险；2）市场修复不及预期。

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