2022年我国REITS市场回顾与展望：发行加速创新不断 动荡市场表现亮眼

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摘要：

相比2021 年，2022 年REITs 发行数量和规模，都取得两位数以上的增长，显示REITs 市场正处于快速增长阶段。2022 年REITs 发行市场呈现的主要特点有：1）政策面持续推动REITs 发展和创新；2）配售比例持续较低；3）REITs 管理人集中度提升，并向专业化发展；4）REITs 启动首次扩募。由于我国REITs 担负着庞大存量资产盘活和推动基础设施建设的重任，预计未来REITs 市场仍将处于快速发展阶段，并且REITs 基础资产类型将进一步扩容。

2022 年REITs 经营状况整体表现较好。仓储物流REITs 上市后营业收入相对稳定，未受到明显疫情影响，具有较好的抗风险能力；生态环保REITs也相对平稳。收费公路REITs 上市后受疫情持续影响，2022 年三季度随着疫情影响减弱，经营状况率先好转。产业园REITs 上市后表现不一，其中建信中关村和博时蛇口产园表现类似，受到疫情影响营收持续下滑。华安张江光大受到疫情影响相对较小。东吴苏园产业2022 年2 季度受到疫情影响营收大幅下滑，3 季度又迎来大幅反弹。EBITDA 变化情况大致与营业收入相类似。

2022 年有12 只REITs 进行了19 次分红，累计分红金额为18.4 亿元。

较早成立后的REITs 都进行了一次及以上的分红。特许经营权分红收益率普遍更高，并且其分红比例更高，与特许经营权REITs 债性更强有关。而产权类REITs 平均分红比例较低，可能与投资者更看重产权类REITs 资产增值有关。当前分红比例不高的REITs 预计未来会加大分红力度。

2022 年REITs 整体收益明显好于股票市场。其中产权类REITs 表现最好；特许经营权REITs 整体表现不如产权类REITs，但仍好于股票市场。

REITs 作为强制分红的产品，明显高于沪深300 和中证500 的分红收益。随着未来受疫情影响的逐渐减弱，REITs 分红收益和股票市场的差距有望进一步拉大。REITs 在2022 年的波动率明显低于沪深300 和中证500，其中产权类REITs 整体波动率较高，特许经营权REITs 整体波动率较小，从最近一年半表现来看，REITs 夏普比明显高于股票市场。

受益于市场关注度较高和REITs 做市商存在，首批REITs 上市后流动性表现不错，但受行情影响较大。2022 年REITs 市场流动性明显高于沪深300，与中证500 接近。大部分REITs 上市以来基本上维持长期溢价交易的状态。截止2022/12/31，仓储物流REITs 溢价率最高；其次为清洁能源REITs，溢价率为38%；生态环保REITs 溢价率平均值为32%；产业园REITs 整体溢价也较高，平均值为24%；保障房REITs 也保持溢价交易，平均溢价率为10%；收费公路REITs 溢价率一直保持较低水平，有三只REITs 甚至折价交易，最高的两只REITs 溢价率在14%左右。

关键词： 特许经营权 股票市场 分红比例