公募REITS市场面面观：业绩修复逻辑继续演绎

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中国证监会提出“坚持发展与规范并重，全力推动REITs 市场高质量发展”，展望未来REITs 市场，一方面，发行常态化和广阔的扩募空间有望实现“双轮驱动”，支撑整个市场的“扩容增类”稳步推进。另一方面，实现REITs市场的高质量发展同样需要规范的制度体系“保驾护航”，进而构建一个多层次发展的C-REITs 市场。我们预计短期内市场仍旧沿着底层资产业绩修复的交易主线继续演绎，建议投资者继续寻找价格尚未充分反映修复预期、以及修复空间有望抬升的标的，重点关注高速公路REITs 和部分产业园区REITs。

市场回顾：公募REITs 市场总体震荡，个券涨跌互现，产权REITs 整体表现好于特许经营权REITs。上周，中证REITs（收盘）指数收于1061.25点，周上涨0.12%，表现好于主要股票宽基指数。春节假期后的第二个交易周，在经历了前一周的放量抬升后，REITs 市场涨势有所回落，但交投活跃度维持高位。

政策梳理：发展与规范并重，助推REITs 高质量发展。2023 年2 月10 日，中国证监会召开2023 年债券监管工作会议，会议提出“全面深化REITs市场建设，坚持发展与规范并重，全力推动REITs 市场高质量发展”。展望未来REITs 市场，一方面，发行常态化和广阔的扩募空间有望实现“双轮驱动”，支撑整个市场的“扩容增类”稳步推进。另一方面，实现REITs市场的高质量发展同样需要规范的制度体系“保驾护航”，包括研究出台REITs 税收征管细则、推进REITs 专项立法、强化REITs 信披监管等，进而构建一个多层次发展的C-REITs 市场。

项目储备跟踪：底层资产的扩围选择具有丰富的空间。招投标方面，2023年开年以来，有多单REITs 项目进行公开招标，部分REITs 已完成中标结果公示。分类型看，当前潜在REITs 项目的底层资产既包括二级市场已经存有的新能源、保障房、高速公路等资产，还覆盖了旅游景区等新资产。

此外，2023 年2 月1 日，河北省张家口市发改委官网发布消息，表示将推进冬奥“三场一村”场馆申报REITs。由此来看，未来我国公募REITs 底层资产的扩围选择具有丰富的空间。

公募REITs 策略思考：自春节假期前公募REITs 披露2022 年第四季度报告以来，整个市场便围绕着底层资产业绩表现以及未来业绩修复预期的逻辑进行交易。往后看，我们预计这一交易主线将在短期内继续演绎，建议投资者继续寻找价格尚未充分反映修复预期、以及修复空间有望抬升的标的，重点关注高速公路REITs 和部分产业园区REITs。以高速公路为例，根据交通部发布的春运日度数据来看，无论是全国高速公路总流量，还是小客车流量均较往年同期相比出现显著的增长，或能在一定程度上印证未来高速公路的修复空间。

风险因素：REITs 底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；疫情感染高峰的反复以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。

关键词： 高速公路 继续演绎 整个市场