焦点报道:房地产行业22年12月行业月报：行业低景气 着力稳预期

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核心观点：

政策环境综述：首套利率开启动态调整，资产负债改善计划开始施行。

供给端，有关部门起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，从“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面改善优质房企现金流。需求端，首套房贷款利率动态调整机制建立，进一步打开利率下行空间；12 月以来二线“四限”持续改善，郑州、东莞等多个二线城市放松四限。

成交市场综述：销售低迷，推盘意愿处于低位。根据统计局数据，22年12 月全国商品房销售金额同比-27.7%，降幅环比收窄4.6pct，22年商品房销售金额13 万亿元，相当于17 年水平，同比-26.7%，为有数据以来最大幅度回撤。推盘方面，12 月25 城商品房单月推盘面积环比-12.6%，同比-48.9%，22 年全年推盘同比-19.5%，推盘意愿不足。

22 年住宅去化周期（MA12）升至27 个月，为16 年以来的相对高位。

土地市场综述：22 年总体热度较低，下半年开始缓慢修复。22 年12月全国600 城商住用地出让金9780 亿元，同比下降19.0%，22 年全年出让金为4.88 万亿元，同比下降28.9%，降幅较21 全年扩大19.0pct，绝对规模倒退至17 年水平，但年内累计降幅在下半年逐渐收窄。景气度方面，各类型22 年供需比较21 年均有边际下降，22 年土地去化水平较21 年有所提高但大致相同。全年来看，长三角、珠三角地区成交较好，虽然较21 年有所下滑，江苏、浙江、广东仍为22 年出让金规模排名前三的省份，此外，仅有海南（基数较低）及上海出让金规模较21 年改善，具有相对优势。

开发投资市场综述：22 年开工规模回落至09 年水平，投资承压。根据统计局数据，22 年12 月商品房新开工面积同比下降44.3%，降幅环比收窄6.5pct，22 年全年新开工面积12 亿平，同比下降39.4%，绝对开工规模回到09 年水平。投资方面，12 月房地产开发投资9032亿元，同比下降12.2%，降幅环比收窄7.7pct，22 年全年投资13 万亿元，同比下降10.0%，行业整体投资能力受限。

融资市场综述：到位资金下滑趋势未改，企业融资意愿较低。根据统计局数据，22 年12 月房地产企业到位资金同比下降28.7%，降幅环比收窄6.7pct，22 年全年到位资金15 万亿元，相当于16 年水平，同比下降25.9%。分渠道来看，全年按揭贷、定金预收款、开发贷、自筹同比分别下降26%、33%、25%、19%，银行系统的信贷支持改善，而非银行金融机构则逐季恶化，定金与按揭贷款增速依然处于底部。

风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。

关键词： 同比下降 动态调整 销售金额