环球视点！房地产开发2023年度策略：政策自上而下加速 需求探底回升在望

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2022 年市场回顾：政策“小步快跑”，销售拿地萎靡，民企暴雷频频。

（1）政策面：政策“小步快跑”，融资端、需求端、供给端纷纷放松。

具体来看，宏观层面降准降息已至，但还未有地产相关的重磅货币宽松政策；融资端信贷、债券、股权三箭齐发，房企整体融资环境得到改善；需求端以因城施策为主，一线城市缺席且节奏偏慢，力度较2008 年、2014年有所不及。（2）基本面：市场销售拿地萎靡，整体处于底部区域。销售：量价齐跌，前10 月109 城商品住宅销售金额同比下滑34%，跌幅超2008 年、2014 年；70 大中城市新建商品住宅价格指数环比连续14 月下跌，持续时间超过2014 年。拿地：供给侧出清彻底叠加销售疲软使得拿地断崖式下跌，前10 月全国土地购置面积同比降低53%，成交价款同比减少47%。库存：拿地低迷不改短库存高企，70 城住宅库存5 亿方，仍处在历史高点的92%，住宅库存去化周期约19 个月。（3）竞争格局：

百强房企中出险已达39 家，供给侧产能出清力度接近40%。

2023 年市场展望：欲扬先抑，复苏在望。（1）预测2023 年商品房销售金额中性预期下为13.2 万亿元，同比下降2.1%。其中一线、二线、三线和四线城市2023 年商品房销售额中性预期下的同比增速分别为7.1%、1.4%、-3%和-6%。（2）预测2023 年房地产开发投资额乐观和悲观预期下增速分别为-6.3%和-8.6%。预测2023 年乐观和悲观假设下的土地购置费同比分别为-9.3%和-13.6%；净停工面积同比分别为-35%和-30%；新开工面积同比分别为-10%和-15%；竣工面积同比分别为12%和8%；施工面积同比分别为-4.7%和-6%。

2023 年复苏之路的一些预测：（1）金融口对民企的救助政策尚有余量，但主旨仍是保交楼防风险。（2）销售和去化率才是打开地产企业循环的核心。（3）什么样的政策可以提振需求侧？城市周期传导路径通常由核心城市发起，向邻近次级核心城市传递，再传导至都市圈核心城市及普通地级市。而本轮需求侧放松政策与历史传导路径相反，我们认为自上而下的表态支持合理购房需求以及选择性放松一线城市，才是真正意义上扭转预期改善销售的核心政策。（4）本轮政策的最终走向预测。我们认为依靠单一放松方向很难扭转市场信心，需要自上而下的政策组合包，继续看好宏观层面、需求端、融资&供给端和REITs 扩容的政策空间。假设政府在2023 年Q1 将需求侧政策补齐，则销售有望在Q2 企稳，在Q3、Q4 小幅复苏，预计复苏将从2023 年下半年一直持续到2024 年，而到2025 年有可能因为人口原因及经济阶段性复苏到位而见顶回落。

投资建议：维持“增持”评级。我们继续坚定地看多政策，我们认为在2023年Q1 或者Q1 切Q2 时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。当前PE、PB 并未真实反应企业现状，只有考虑了潜在增长/萎缩预期后的估值才具备可比价值。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在2023 年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对受益的空间，地产的仓位会比个股本身更重要。择股的主要逻辑方向将侧重于需求侧政策利好的基本面股票，主要包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A 股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H 股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的标的：物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

风险提示：政策放松不及预期；基本面下行超预期；疫情反复超预期；模型假设和测算误差风险。

关键词： 自上而下 一线城市 房地产开发