保利发展(600048)点评：业绩快增、销售第一 融资优势凸显

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23H1 营收同比+24%、业绩同比+13%，业绩双位数增长、符合预期。公司公告，2023H1，公司营业总收入1,370.3 亿元，同比+23.7%；营业利润193.0 亿元，同比+0.6%；利润总额197.6 亿元，同比+2.4%；归母净利润122.2 亿元，同比+12.7%（调整后）；扣非后归母净利润117.3 亿元，同比+15.5%（调整后）；基本每股收益1.02 元，同比+12.7%（调整后）。2023H1 公司实现综合毛利率、净利率分别为21.3%、11.0%，同比分别-4.3pct、-2.5pct，期间费率5.2%，同比-1.0pct。此外，公司投资收益10.3 亿元，同比-58.5%；少数股东损益28.4 亿元，同比-30.6%。公司业绩实现双位数增长，符合预期。

23H1 销售金额同比+13%，稳居行业第一，拿地聚焦核心城市。公司公告，2023H1 公司实现销售金额2,368 亿元，同比+12.7%；销售面积1,383 万方，同比+5.8%。公司持续发挥城市深耕优势，重点布局的38 个核心城市销售额占比87%，同比+8pct；销售金额超百亿城市达到6 个，累计销售金额1,123 亿元，同比+21%；上半年，公司在25 个城市销售排名第一，46 个城市排名前三。行情需求景气度下行阶段，公司销售表现出更强韧性。根据克而瑞数据，公司23H1 销售额全国排名稳居行业第一位，较2022 年末继续提升1 名。公司上半年累计拿地金额709 亿元，同比+17%；拿地面积385 万方，同比-7%；拿地销售金额比为30%、拿地销售面积比为28%；公司在38 个核心城市拿地金额及面积占比分别为99%和95%，同比分别+9pct、+21pct；上半年公司新增项目税前成本利润率平均超过15%，收益率良好，投资确定性强。截至2023H1 末，公司待开发面积5,918万平、在建面积11,135 万平，土储规模充沛。

三条红线稳居绿档，融资畅通、成本再创新低，融资优势明显。公司公告，公司2023H1实现现金回笼2,273 亿元，同比+13.9%；回笼率96%，同比+1pct；货币资金1,486 亿元，同比-5.4%。至2023H1 末，公司剔预资产负债率为65.31%、净负债率63.06%、现金短债比1.4 倍，三条红线稳居绿档；公司综合融资成本3.73%，同比-19bps。此外，公司公告2023 年度非公开发行A 股股票预案，拟非公开发行股票数量不超过8.19 亿股，募集资金总额不超过125 亿元，目前已获证监会同意注册批复。

投资分析意见：业绩快增、销售第一，融资优势凸显，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间。我们维持公司23-25 年归母净利润预测为211、228、252 亿元，现价对应23/24PE 为8.4/7.7 倍；中长期看行业供给侧改革下公司可充分享受格局优化带来的红利，继续维持目标价为25.0元/股，维持“买入”评级。

风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资落地仍具备不确定性。

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