万科A(000002)重大事项点评：业务模型推动行稳致远融资时点决定融资意义

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我们认为，在资产价格没有明显上涨之前，尽快获得股权融资不仅有望优化企业资产负债表，还有望提升企业ROE 水平。公司当前销售逐渐走稳，预计未来拿地更加积极。公司有为数不少的存量资产有望盘活，从而助力发展加速度。

尽早补充权益的双重积极意义。公司发布2023 年非公开发行A 股股票预案，拟募资总额不超过150 亿元，用于11 个项目开发及补流。我们认为，股权融资本身并无好坏之分，关键是股权融资的时间点是否合理。当前监管稳妥放开地产企业股权再融资，且资产价格处于相对低位，优化资产负债表对公司健康发展意义显著。我们相信，率先取得股权融资机会的蓝筹公司（前提是企业没有历史窟窿需要填补），有望提升而非降低ROE 水平。

发布分红回报规划，稳定分红比例。公司提出，未来三年（2023-2025），公司计划每年以现金分配利润不少于当年实现可分配利润的30%。公司具备稳定分红的历史，过去30 年累计分红949.7 亿元，现金分红比例为33.2%，近10 年则为35.6%。我们认为，公司稳定可靠的经营模型、良好的信用记录是公司未来稳定分红的基础。

公司销售有望逐渐走向稳定，期待公司适当补充土地储备。2023 年1 月，公司实现销售面积167.3 万平米，销售金额286.3 亿元，同比分别下降20.6%及19.6%，好于2022 年全年30.9%及33.6%的降幅。我们预计，随着市场从高线向低线，从二手向一手走向复苏，公司销售也有望走向企稳回升。公司2022 年拿地销售比为22%，虽然较之最积极的企业略偏少，但与更多房企相比则更为积极，这也使得公司有一定的高盈利能力新盘可售。我们期待，公司未来拿地力度进一步回升。

资源有望盘活，能力驱动运营。公司在历史上大量投入新业务，累积了不少物流仓储、长租公寓等存量资产，当前均符合REITs 底层资产相关要求。中期而言，我们认为这类资源有望盘活，从而明显改善公司现金流。运营业务发展的意义，不仅是积累一批账面价值低、重估潜力大的资产，更是培育了经营管理能力，并将在未来依托能力保证资产运营管理的价值。

风险因素：股权融资进展存在不确定性；公司部分项目盈利能力可能偏低的风险。

投资建议：迎接资产负债表优化，迎接热销窗口。我们认为无论股权融资是否顺利，公司资产负债表都会沿着多条路径优化，分别是销售回款的优化，开发产品布局结构的优化，和存量资产盘活所带来的优化。如果公司可以及时获得股权融资，则我们认为这种优化将会提前到来。我们不考虑公司可能实现的股权融资和股本变化，维持公司2022-2024 年2.10/2.26/2.54 元的EPS 预测，参考高信用企业2023 年6-15 倍的PE 水平，给予万科A/万科企业2022 年11 倍PE，对应25 元（A 股）和29 港元（港股）的目标价，维持公司“买入”的投资评级。

关键词： 股权融资 资产负债表 存量资产