环球短讯！1月房地产债券月报：销售略微反弹 投资警惕追涨

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销售跟踪：根据中国指数研究院数据，1 月重点跟踪的70 个城市有44 个披露了全月销售数据，销售面积和销售额环比分别下降37%和31%。由于2023 年春节提前，月度销售数据与2022 年春节所在的2 月相比（下称“同比”），全月销售面积、销售额分别同比下降5.4%、上升10.9%。

各类城市表现大方向与全国一致，环比都是下降且销售额表现略好于面积；同比二线和三四线城市销售面积下降，其余指标均为上升且销售额表现明显好于面积。具体的，一线城市销售面积同比增长5%、销售额同比增长15.8%，北京尚未公布销售数据，上海表现突出，无论是同比还是较2019 年都是大幅增长，深圳和广州均为下降。二线城市表现最差，销售面积和销售额环比分别下降43%和39%，同比销售面积下降8.8%、销售额上升5%，其中杭州销售面积和销售额同比上升超过2 倍和4 倍，但环比还有明显走弱；其次南昌、银川、济南、合肥、兰州、宁波销售额同比上升超过20%，表现较差的包括南京、大连、长沙。三四线城市销售面积同比下降4.3%，销售额同比上升2%，具体城市间因政策出台与否、城市本身经济和人口吸引能力表现差异较大，其中东莞、温州、襄阳、岳阳都出现翻倍以上的增长，安庆、泉州、九江、平顶山、泸州、芜湖等地仍然同比减半。

房企销售来看，我们重点跟踪的房企有53 家披露了销售数据，平均销售面积环比下降44.2%、同比2022 年2 月下降18.4%，平均销售金额环比下降49.4%、同比2022 年2 月下降9.4%，表现弱于全国平均，可能与全国性房企春节期间推盘缩量和大型房企暴露信用风险抑制销售有关。单个房企来看，少数房企环比上升，同比2022 年2 月上升的房企以国企和少量优质民企为主，民企或混合所有制企业中绿城、龙湖、滨江、大华在列，万科、金地、美的销售额降幅个位数，碧桂园、远洋分别下降17.6%和11.5%。

土地市场：受疫情和春节因素影响，1 月土地市场清淡，供给和成交均大幅下行。1 月300 城推地建筑面积2331.8万平米，环比下降84%、同比下降43%（12 月-9%），成交建筑面积1255.2 万平米，环比下降92%、同比下降57%（12 月+17%），土地流拍率15%（12 月12%）、成交溢价率4%（12 月2%），土地成交额452.5 亿元，环比下降93%（12 月+117%）、同比下降51%（12 月+6%）。分城市级别看，一线城市无成交，二线城市宁波2022 年四批次土拍在1 月完成成交，供地仅3 宗，成交价50 亿元；1 月土地市场成交以三四线为主，成交额有275.5 亿元，环比和同比也是大幅下降的。

融资跟踪：1 月工作日减少，房地产境内债券发行量有一定下降，净增量重新转负为-55.6 亿元，其中国企净增58 亿元、非国企-113.6 亿元，新希望下属五新实业、中骏、雅居乐、合景分别发行1 支中债增进提供担保的3 年期中票，发行利率在4.1-4.7%，纯信用类民企地产债券仍然难以面市。美元债方面，万达商管子公司发行1 支由万达商管提供维好支持协议的3 年期优先票据，发行价定为12.38%，由于到期量大，净增量-68.1 亿美元。到期方面，2023 年境内债券到期、回售合计5452 亿元，其中3 月为月度到期最高达到825 亿元，2 月到期量为306 亿元；信托到期量合计2745.4 亿元，较前期大幅下降，与2022 年以来发行量大幅回落有关，月度到期基本呈逐月下降态势，2-3 月单月到期量在300 亿元左右；美元债到期量合计486 亿美元，其中4 月、1 月为最高分别为80.5 亿美元和72 亿美元，2-3月到期量分别为33.5 亿美元和40.6 亿美元。个券方面，2 月远洋控股有1 支PPN 合计30 亿元进入到期，绿城有1支中票15 亿元进入到期，3 月绿城有1 支中票10 亿元进入到期、2 支公司债24.3 亿元回售，金地有1 支公司债29.9亿元进入到期。

二级走势：房地产政策表态继续宽松和部分城市出台支持政策后，境内外市场未出险大型房企价格仍然以反弹为主，不过境内市场分歧已经比较明显。1 月房地产境内债券高等级主体仍然受益于政策带动的信心提振，不过已出险企业债券以掉头向下调整为主，对于不同主体的评价进入分歧阶段，AAA、AA+、AA 评级可比口径下行业利差均值分别收窄110bp、走扩41bp、走扩37bp，个券方面AAA 的旭辉、远洋、碧桂园、金地和AA+的中骏利差收窄超过500bp，但AAA 的时代、龙光和AA+的世茂、AA 的中南利差走扩较为明显。美元债方面，1 月中资房地产美元债总回报率11.03%，连续三个月录得正回报，高收益和投资级回报率分别为17.68%和4.93%，全月整体市场情绪较好，少数交易日回调，但不影响整体上涨趋势。房企层面，龙湖集团美元债价格小幅上涨至80-90 美元区间；金地2024 年到期　　美元债继续上涨5 美元左右至90 美元附近；碧桂园长端美元债价格回升至55-65 美元以上区间，大约上涨5-10 美元左右。

行业投资建议

2023 年中央经济工作会议表态支持住房改善消费、防范化解头部房企风险、改善资产负债状况1，此后各部委跟进表态，1 月5 日建立首套住房贷款利率政策动态调整机制2，部分城市跟进公布调整首套房贷款利率下限，以及限购方面措施调整，销售较去年春节有一定改善。企业风险化解方面，主要体现在优质龙头民营房企资产负债优化方面，最直接的体现为贷款授信、中债增进提供担保发债扩容方面。不过贷款授信落地存在较大不确定性，担保发债规模有限、需要有资产抵押提供反担保客观上也限制了规模的扩张，而纯信用类债券发行仍然难以成功，而且上述所有融资支持的可持续性都取决于企业基本面的复苏，最终还需要销售复苏带来内部造血能力提升。对债券来说，目前市场向好预期较强，我们认为获得明确落地支持的民营龙头短期安全性提升，可选择短期品种把握兑付收益；但部分已出险房企债券价格也出现较大涨幅，企业自身的销售仍然大幅回落，也未能获得再融资支持，在销售改善兑现之前，不建议过度追涨。

风险

政策调整及基本面修复不及预期，新冠疫情反复冲击销售。

关键词： 销售面积 同比下降 销售数据