天天热议:宏观经济研究：城镇商品房的需求中枢将落在何处？

研究结论

(资料图片仅供参考)

2022 年以来地产销售疲弱向投资端传导，进而影响消费和相关产业链，成为经济最大的拖累项之一。当前住房市场的存量供应是否已经充足，未来还有多大的空间？

本文我们将从人口视角考察住宅需求端这未来房地产市场的最大基本面。

七普数据显示，2020 年全国人均住房建筑面积达到了41.76 平米，比十年前提高了10.7 平米，若以这一人均水平推算，全国家庭住房建筑面积可能在540 亿平米左右，已不存在住房数量短缺的问题。但区域供需错配导致居民对不同能级城市的预期有所分化，从70 大中城市来看，人均建筑面积最高的九江市比人均建筑面积最低的深圳高33.7 平米。考虑到当前人口流动的趋势并无转变，分化的预期或进一步提升大城市的住房投资需求、压降或延后三四线城市的购房需求，从而强化区域和城市间地产景气度的差异。

回顾过去二十年城镇住房的发展，推动城镇商品房增长的动能可以归结为三个方面，一是城镇化率提升，新增城镇人口带来增量住房需求；二是人均居住面积提高，对应居住环境改善；三是商品房替代了自建住房和原公有住房。在“房住不炒”的大背景下，城镇化带来的增量需求和经济社会发展带来的改善性需求是决定未来房地产需求端的最主要因素：

1）总人口拐点近在眼前。2021 年总人口仅新增48 万，老龄化加剧与出生人口下滑决定了总人口的拐点即将到来。若以2020 年各年龄段育龄妇女生育率线性外推（其中二孩生育率回到二孩政策实施之前的水平），总人口的拐点将出现在2024年，而新冠疫情可能加速这一进程。

2）即使农村向城镇的人口转移未减速，2020-2030 年城镇人口增量也几乎是前十年增量的一半；若农村向城镇的人口转移下降三分之一，则新增城镇人口增量仅为2010-2020 年增量的36%。

3）人均住房面积仍有增长空间。一方面，家庭户数量在家庭小型化的推动下持续增长，户均规模下降将导致住房套数的需求增加，从而推高人均住房面积；另一方面，我国人均住房建筑面积与发达国家相比仍有增长空间，德国、法国和英国的人均住房面积在40 平米左右，对应的建筑面积为53 平米，比我国高出11 平米；韩国则为33.9 平米，对应的建筑面积约为45 平米，比我国高出3 平米。

4）更新改造需求。尽管部分老旧住房已在过去10 年完成了拆迁或改建，但当前城镇仍有相当比例的改善性住房需求：2020 年城镇家庭户的住房建于80 年代以前的比例约为3%，90 年代前的比例约为12%；城市居住于自建住房和原公有住房的比例分别为16%和13%，建制镇居住于自建住房和原公有住房的比例则分别达51%和4%。

经过一系列测算，我们认为，2020-3030 年，城镇商品房需求增速或下移，但绝对量仍有支撑。假设农村至城镇转移未减速，来源于商品房的比例和城镇人均建筑面积增幅均为2010-2020 年的三分之二，则2020-2030 年年均商品房面积增量为9.3 亿平米，略高于上个十年的需求增量，但增速将显著下移。考虑到2010-2020年城镇商品房销售与人口普查数据推算的商品房面积增量的比例为1.28:1，年均9.3亿平米的商品住宅需求将对应2023-2029 年年均10.4 亿平米的商品房销售，显著低于2017-2021 年15 亿平左右的销售面积，但绝对量仍然不低。

风险提示

人口普查统计中住房相关指标可能与实际情况存在一定偏差；

商品房需求测算存在一系列假设条件和估算，实际结果可能与测算存在一定偏差；

地产纾困政策效果不及预期

关键词： 建筑面积 公有住房 人口普查