房地产行业最新观点及1-11月数据深度解读：基本面持续下行或预示政策进一步落地

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11 月单月销售面积同比增速-33.3%，较上月负增长扩大10 pct，季调环比为-6.5%，主要原因仍是短期疫情频发叠加买方市场下的观望情绪；往后看，根据高频房管局数据观察，36 城12 月上半月（1-8 日）销售面积同比负增长较11 月单月收窄10pct 至-20%，疫情改善或有利于被长期压制的刚性及改善性需求释放；居民购买能力方面，居民存款余额持续提升，居民潜在购买能力逐步增强，将有助于销售市场快速回暖；购买意愿方面，货币活化指数仍处于历史较低位置，居民购买意愿整体偏弱；

11 月单月竣工面积同比增速为-20.2%，较上月负增长扩大10.8pct，季调环比为-2.2%，受短期疫情及房企现金流偏紧影响施工进度或有所搁置，预计后续竣工将出现明显回升，但竣工大周期基本结束；11 月单月新开工面积同比增速为-50.8%，较上月负增长扩大15.7pct，季调环比为-10.3%，销售市场持续低迷及现金流偏紧或压制房企开工及拿地意愿，往后看，具备反弹基础，但短期受到复工压制，中期受制于拿地约束；11 月单月投资金额同比增速为-19.9%，较上月负增长扩大3.9pct，季调环比为-3. 2%，投资短期及未来半年或仍受到土地成交价下滑滞后计入拖累，中长期受施工面积收缩影响；

11 月单月到位资金同比增速为-35.4%，较上月负增长扩大9.4pct，季调环比为-11.3%，结构上融资类资金中国内贷款单月增速回落，但较新开工仍高近两成，或透露“保交楼”进程的逐步落地，自筹资金负增长扩大；销售类到位资金与销售数据走势相符，趋势下行；11 月末房地产行业资金链指数波动下行，行业资金面仍承压；

11 月各城市能级新房房价均出现下滑，增速上持续分化。70 城整体房价环比-0.25%，其中一线城市房价环比-0.2%，二线环比-0.2%，三线环比-0.3%；

投资建议：维持年度策略报告“布局分两阶段”观点，第一阶段或是当下到明年一季度，这个阶段的需求托底增量更多来源于压制需求的释放，如改善型需求；第二阶段或开始于明年一季度末，这一阶段的需求随房价预期逐步企稳出现改善;

房地产债券角度关注：关注部分目前已按照出险定价的优质房企相关债券具备“高收益”机会；股票角度关注：从DCF 视角来看，第一阶段看分母端明显改善对估值的显著拉动，第二阶段看分子端重回竞争格局改善逻辑。第一阶段布局困境反转，“赔率”或较高，以及具备弹性的民企和混合所有制企业，如【龙湖集团】【金地集团】【美的置业】【碧桂园】等。第二阶段坚定布局受益竞争格局改善长逻辑的标的，建议持续关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司“招保万金中华龙”【招商蛇口】，【保利发展】，【万科A】，【金地集团】，【中国海外发展】，【华润置地】，【龙湖集团】，另有区域型【建发股份】【滨江集团】【越秀地产】等;产业链角度，重视产业链上各细分板块供应商的估值修复，重视产业链转型方向及逻辑再造可能，关注【皮阿诺】等;

生态链角度，重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的，如物管关注【招商积余】【保利物业】【碧桂园服务】等，商管关注【华润万象生活】【星盛商业】等；交易关注【贝壳】等；关注REITs 标的长赛道布局。

风险提示：疫情反复超预期，政策改善不及预期，销售下滑超预期，市场流动性改善不及预期等。

关键词： 第二阶段 第一阶段 房地产行业