【天天新要闻】银行地产融资：强预期VS弱实效能否破局？

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事件描述

11 月28 日，证监会决定在房地产股权融资方面调整优化5 项措施，叠加此前央行、银保监会出台一系列政策措施，房地产融资端全面放松，政策力度和节奏超出市场预期。

事件评论

第三支箭至关重要，此前仅依靠银行的融资形式存在堵点，实效缓慢。今年以来，房地产对公融资一直存在“强预期、弱实效”的困局，其实2021 年末银行体系对房地产的融资导向就已经转暖，但实操层面贷款难落地。居民端，按揭贷款受销售持续下滑拖累，同时存量房贷利率仍然较高，而居民的投资回报预期又大幅走低，造成大量提前还款，按揭贷款净新增金额二、三季度大幅走低。企业端，尽管政策导向要求积极支持，但银行无法对缺乏抵质押物和增信措施的高风险房企投放贷款，也无法对房企投放流动资金贷款，而目前大量房企的开发项目又比较少，可投放项目需求不足。此外，前期较为严格的监管合规约束，也令银行在实操层面投放意愿较低。这种背景下，三季度以来政策进一步加速宽松，并陆续出台配套措施细节，同时第三支箭股权融资的放开也至关重要，从全金融体系合力支持房地产融资企稳，将让银行有更强的意愿和更明确的路径投放贷款。

三季度以来政策已经开始落地，保交楼、债券投资等领域初步见效。从保交楼层面，此前首批2000 亿元的保交楼专项借款已全部由政策性银行投放给地方政府层面，我们预计投放过程中并没有严格约束增信措施，政策属性较强，但对于实际落地情况，预计不同地方、不同项目呈现“一楼一策”状态。在央行发布“金融支持房地产16 条”后，预计新一批保交楼专项借款也在逐步落地，与首批差异在于，由国有大行投放给房地产企业，央行对已投放的金额提供免息再贷款，市场化程度更高。此外，预计监管层近期也开始积极动员国有大行率先支持房地产（我们判断中小银行目前没有动力和压力主动突破约束，大力度支持房地产）。此前监管要求国有大行9~12 月净新增房地产综合融资6000 亿元，与近期的政策措施配合，预计开发贷款、债券投资、保函置换、内保外贷等都将是重点融资方式。

不过，最终化解房地产风险、推动市场企稳的核心仍在于销售端，只有房地产销售数据回暖，才能推动居民和企业融资需求回升，并带动上下游产业链复苏。

房地产企稳是银行最重要利好，预计本轮银行股复苏行情分三阶段演绎。今年以来房地产风险是压制银行股估值的核心因素，尽管目前房地产融资的改善仍然需要验证，居民房地产销售也尚未恢复，但政策加速宽松，力度超出预期，催化金融地产估值。我们判断本轮银行股复苏行情将分为三个阶段演绎：1）第一阶段围绕房地产政策催化，本质上是对前期过度悲观预期的修复；2）第二阶段围绕年底中央经济工作会议，核心逻辑是新一轮稳增长措施推进；3）第三阶段预计在明年上半年，验证经济复苏成效。个股方面，重点推荐今年明显超跌的白马股龙头宁波银行，本身并无房地产风险，基本面优异，长期核心竞争力突出；同时短期受房地产政策催化，招商银行等股份行也迎来估值修复；此外，业绩出色的中小银行此前估值也明显回调，重点推荐小微龙头常熟银行。

风险提示

1、经济下行压力加大，实体融资持续低迷；

2、资产质量明显恶化。

关键词： 房地产融资 今年以来 投放贷款