每日视点！房地产和物业服务行业基金持仓专题研究：基金持续低配 产业两重变轨

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公募基金的低仓位，可能是地产开发类股票反弹的契机。但我们认为，住宅开发行业的确在国民经济中地位不断下降，住宅开发类企业占股票市场标准行业配置比例已经不断下降。房地产市场面临变轨，这既包括从住宅开发向多元业态开发、运营、持有和服务的变轨，也包括开发行业本身融资渠道和竞争格局变化。在资本市场，这可能意味着在传统的开发板块之外，越来越多和不动产持有、出租、运营和服务相关的投资标的出现——既包括REITs，也包括不动产资产经营服务平台。

进亦忧退亦忧，基金板块持仓继续下降。2023 年一季度，公募基金地产板块配置市值占公募基金股票投资市值比重1.2%，季度环比下降0.4 个百分点。房地产板块在股票市场标准行业配置比例不断下降，而公募基金也持续低配这一板块，一季度末板块重仓持股市值相对于股票市场标配低0.2 个百分点。板块机构重仓持股规模季度环比下降22%。尽管2023 年一季度销售明显复苏，但机构投资者担心行业长期发展前景不佳和周期复苏存在反复。

持仓变化反映行业竞争格局显著变化。截至2023 年4 月26 日，相较一季度末，A 股大开发企业、中型开发企业、H 股地产开发公司、A 股物业管理公司和H 股物管公司，其公募基金重仓占流动股比例分别变化-2.02pcts，-1.44pcts、-0.05pct、+0.75pct、-0.25pct。金地集团和万科A 的基金重仓持股比例下降最多，华发股份和越秀地产的基金重仓占流通股比例上升最快。

北向减配开发，南向减配物管。我们注意，大型和中型开发企业的北向持股比例从2023 年一季度末至4 月26 日，分别下降了0.18 个百分点和0.3 个百分点。港股样本物管公司的南向持股比例则从2023 年一季度末至4 月26 日下降了0.24 个百分点。当然，针对物管板块的内地资金持股热情仍然不低。

市值表现分化，部分个股流动性明显改善。2023 年初至今，A 股大型开发公司、中型开发公司和港股开发企业总市值分别下降了8.8%、10.6%和7.6%。港股物管大公司的总市值也下降了8%。年初至今，交易流动性改善最为明显的个股为越秀地产、万科企业、建发国际集团和中海物业，交易活跃度下降最为明显的个股则分别为绿城服务、华侨城A 和绿城中国。

风险提示：基金重仓持股不等于公募基金对企业的持股比例变动，从方法论上只能作为公募基金持仓的参考指标。房地产行业销售反复，需求侧支持力度不够的风险。

关注基金低仓位之下的可能反弹，更关注房地产变轨之下的投资热点变化。公募基金的低仓位可能是地产开发类股票反弹的契机。但我们认为，长期而言，地产开发，尤其是住宅开发行业，的确在国民经济中地位不断下降。房地产市场面临变轨，这既包括从住宅开发向多元业态开发、运营、持有和服务的变轨，也包括开发行业本身融资渠道和竞争格局的变化。在资本市场，这可能意味着传统开发业务的机构持仓持续偏低，但越来越多和不动产持有、出租、运营和服务相关的投资标的出现——这其中可能既包括REITs，更包括一些不动产资产经营服务平台。

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