行业投资框架系列之二：地产产业链景气程度判断及投资策略

(资料图)

地产产业链对经济的影响：从总量的角度来看，地产相关的房地产业和房屋建筑业占GDP 的比重大约为10%，进一步考虑地产行业对其他行业的拉动，地产行业对经济的影响约占GDP 比重的20%。如果我们以2020 年投入产出表的相关系数对2022 年地产对经济的拉动进行测算，计算得到2022 年房地产业和房屋建筑业对上下游行业的完全拉动分别约为2.9 万亿和10.3 万亿，分别占2022 年GDP 比重的2.4%和8.5%，加总地产行业自身增加值后，地产行业对国民经济的拉动约为24.6 万亿，占GDP 比重的20.3%。但从长期来看，地产行业对经济的拉动有所下滑，从2017 年的26.6%一直下滑到2022 年的20.3%。

如何跟踪地产产业链景气度：拿地阶段，土地成交价款对于土地购置费变动有大约1 年的领先期，是预判房企拿地情况较好的领先性指标；开工和施工环节，由于水泥存储方式的特殊性其基本不存在库存周期，其需求量往往直接决定其产量，可以通过高频的水泥产量、销量或者价格数据来及时的感知地产开工和施工环节的景气度；竣工阶段门窗安装相关的玻璃和铝材行业相关数据可以及时的反映地产竣工的实时变动，从数据来看，钢化玻璃产量对于房屋竣工面积具有一定的领先性，且相关性较高，可以较为准确的衡量竣工阶段的景气程度。

地产产业链的轮动规律：从行业整体角度来看，几次超额收益的发生均存在地产政策与货币政策配合驱动信用宽松的过程，说明以地产为信用扩张手段的机制下，宽信用是导致地产行情有持续性的最主要的因素，同时大部分超额收益行情结束时候，其实地产行业仍然处于景气上行周期。此外，我们也提取了地产从施工到后周期各阶段的细分行业涨幅变化，我们发现地产链上下游的轮动不完全基于地产行业的政策和景气周期驱动，上下游产业链的情况需要根据行业受地产本身拉动的程度来决定。而从2016 年末“房住不炒”提出以来，地产板块的超额收益处于持续下行的状态。长期的调控、收入预期的下滑、经济增长的不确定使得地产的投资属性越来越弱，单一居住属性的需求增长无法驱动地产行业再次成为信用扩张的主要动力。从这个角度来讲，在2017 年地产行业的行情驱动因素最重要的环节缺失了，靠地产板块自身的资金运转驱动行业作为保障民生的基础设施行业发展的定位和目前保交楼仍然存在障碍在近几年可能都将成为地产板块投资的阻碍。

风险提示： 房地产市场复苏不可持续；稳增长政策不及预期；2023 年疫情二次反复或影响经济内生性复苏进程。

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