2023年H1土拍市场及政府专项债压力

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2023 年H1 土拍市场：总量下降、住宅类降幅更大；住宅类流拍率更高、溢价率更高全国：2023 年H1 土地1推出面积2165034 万平方米，同比下降17.14%（2022 年H1 同比下降17.68%），其中住宅类推出面积38203 万平方米，同比下降34.63%（2022 年H1 同比下降44.72%），推出面积中住宅类占比23%，2021-2022 年H1 同期为44%和29%。2023 年H1 土地成交面积134356 万平方米，同比下降13.72%（2022 年H1 同比下降19.55%），其中住宅类成交面积26816 万平方米，同比下降34.32%（2022 年H1 同比下降49.03%），成交面积中住宅类占比20%，2021-2022 年H1 同期为41%和26%。2023 年H1 全国土地成交额为15731 亿元，同比下降18.07%（2022 年H1 同比下降47.8%），其中住宅类成交额11399 亿元，同比下降21.83%（2022 年H1 同比下降53.25%），土地成交额中住宅类占比72%，2021-2022 年H1 同期为85%和76%。总体来看2023 年上半年住宅类地块推出和成交量同比降幅更大。

分省：2023 年H1 推出土地面积排前三的省份是浙江、江苏和广东，住宅类前三是河南、山东和河北，推出楼面价下降占比63%较大，但是住宅类土地推出价格上升占比73%较多。2023 年H1 成交面积前三的省份是浙江、江苏和广东，总体流拍率较低，同比2022 年H1 均有下降，住宅类成交面积前三的省份是浙江、山东和江苏，和推出面积前三不一致，主要是河南河北流拍率较高所致。2023 年H1 土地成交额排名前五省市是浙江、江苏、广东、北京和山东（2022 年H1 为浙江、江苏、山东、广东和安徽），同比2022H1 有19 个省市成交额下降，上海、福建、江西、贵州、甘肃、青海降幅超过40%；住宅类成交额前五省市是浙江、江苏、广东、北京和山东（2022 年H1 为浙江、江苏、北京、广东和安徽），同比2022H1 有20 个省市成交额下降；成交楼面价同比2022 年H1 涨跌各半，相比推出楼面价上升比例有所上升，住宅类成交楼面价同比2022 年H1 上升比例67%，略低于推出楼面价占比。2023 年H1总体流拍率相比2022 年H1 有所下降，2023 年H1 流拍率较高的省市有宁夏、江西、贵州、云南和河南，超过10%，同比来看仅有宁夏和上海上升0.76ppt 和0.91ppt（上海2022 年H1 基数为0），住宅类流拍率更高，2023 年H1 超过10%的有15 个省市，其中重庆、湖北、江西、云南超过20%，同比来看仅有重庆、上海和浙江上升15.34ppt、5ppt和0.45ppt（2022 年H1 上海基数为0）。2023 年H1 总体溢价率有所上升，超过5%的有11 个，其中福建、海南和四川排前三，同比来看安徽、贵州、福建、湖南、山东和湖北上升超过4ppt，山西、重庆和江西下降幅度较大；住宅类溢价率更高，2023 年H1 有11 个省市超过5%，广西、海南、福建超过10%，同比来看广西、海南、辽宁、福建、广东和上海上升超过4ppt，重庆、山西、甘肃下降幅度较大。

分城市：2023 年H1 土地成交额前10 的城市为北京、杭州、上海、广州、苏州、西安、成都、合肥、南京和天津，相比2022H1，南京和天津是新进城市，宁波和厦门则退出前10；2023 年H1 成交额同比下跌幅度超过40%且2022年H1 成交额大于50 亿元的城市有25 个，其中福州、珠海、绵阳、威海和黄石跌幅大于60%，2023 年H1 成交额同比上涨幅度超过40%且2022 年H1 成交额大于50 亿元的城市有7 个，南京、天津、佛山、石家庄、无锡、盐城和岳阳。住宅类成交额前10 的城市为杭州、北京、上海、苏州、广州、西安、成都、合肥、南京和天津，住宅类推出楼面价前10 的城市为厦门、北京、深圳、上海、南京、杭州、苏州、珠海、广州和东莞，成交楼面价前10 的城市为厦门、北京、深圳、上海、东莞、广州、杭州、南京、苏州和丽水。

地方政府专项债还本付息

总体来看由于土地出让金下降，各省土拍收入对地方政府专项债还本付息的覆盖程度有所下降，2023 年H1 土地出让金/专项债还本付息同比2022 年有24 个省市下降，2022 年同比2021 年有27 个省市下降。从绝对比值来看，大于100%的省市有19 个省市，浙江、北京和上海大于400%排行前三，湖北、重庆、天津和云南介于50%-100%，广西、辽宁、黑龙江、贵州、甘肃和青海低于50%。

风险

房地产行业下行超预期，城投出现超预期风险事件。

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