房地产行业：六维跟踪楼市复苏月报(2023年4月)

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领先指标继续走弱，市场热度从春节后的亢奋快速降温4 月新房和二手房高频成交数据同比保持正增长，但增速均较3 月收窄，新房供应放量的趋势并未在4 月延续。从贝壳领先指标来看，各项指标环比均走弱，新房案场指数已低于去年同期，城市领先指数从3 月的分化加剧转为几乎全线下滑，显示市场热度从春节后的亢奋快速降温。我们认为二季度房地产市场将迎来分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市和在主流城市有充裕货值和补货能力的优质房企。

高频数据：同比为正但增速较3 月收窄，新房供应放量未能延续新房方面，23 年4 月60 城新房成交面积环比-29%，同比+17%，同比增速较3 月（+38%）收窄，累计同比增速扩大至9%。二手房方面，4 月26 城二手房成交面积环比-17%，同比+62%，同比增速同样较3 月（+99%）收窄，累计同比增速略微收窄至65%。从高频成交数据来看，4 月初新房和二手房成交数据均出现明显回落，此后于中旬企稳回升，但二手房反弹力度显著高于新房。由于市场热度下滑和拿地的制约，3 月新房供应放量的趋势并未在4月延续，根据中指院的数据，4 月31 城推盘面积环比-22%，同比仅+1%。

领先指标：环比继续走弱，新房案场指数已低于去年同期从贝壳领先指标来看，4 月市场热度继续走弱。二手房方面，带看指数由27.2回落至24.0，但仍高于去年同期（23.2）。带看下滑和挂牌量高企导致业主端挂牌价持续松动，市场景气指数环比继续下滑，成交价相较挂牌价的折价幅度扩大。新房领先指标同比表现弱于二手房，案场指数由24.8 回落至18.0，已低于去年同期（18.6）。这些都使得经纪人预期显著走弱，KMI 指数最低触及34.0，与去年末的全年最低水平相当，但最新周出现小幅回升。

区域观察：城市领先指数从分化加剧转为几乎全线下滑根据贝壳研究院的数据，4 月各线城市领先指标变化趋势一致，城市层面从3 月的分化加剧转变为几乎全线下滑。重点城市群来看，京津冀在带看、折价率方面表现最优，海西、粤港澳、成渝城市群分别在市场景气、KMI、新房案场指数方面表现最优。领先指标靠前的城市包括深圳、杭州、西安、上海、成都、北京、天津，靠后的城市包括常州、绍兴、哈尔滨、中山、沈阳。

投资建议

重点推荐：1）A 股开发：华发股份、城建发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团、万科A、新城控股、金地集团；2）港股开发：越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：中海物业、保利物业、滨江服务、华润万象生活、招商积余、万物云、新大正。

风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。

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