头部房企月报(2月)：销售修复初现 拿地聚焦高能级城市

(资料图片)

销售金额增速修复，国央企销售增速73%。本月重点头部房企销售面积同比上涨12%、销售金额同比上涨30%，较1 月修复50 个百分点，销售明显修复。

1）本月疫情及春节假期影响所积压的购房需求释放，尤其北京、上海、成都等重点城市成交活跃度回升，高能级城市住宅市场率先回暖带动头部房企销售修复，随着后续土地市场推动进一步带动情绪复苏，高能级城市成交回暖态势有望延续。2）复苏继续呈现国央企明显优于民企的局面。2 月监测的16 家头部房企中，国央企销售金额增速达73%，而民企增速-11%，较上月降幅收窄，但仍保持下降态势，除居民对民企保交楼担忧外，过去民企扩规模意愿强，下沉投资过程中积累的低质量土储拖累当前供货质量，也是重要因素。

龙头房企谨慎扩储，拿地量少热度高，反映房企拿地聚焦高能级城市优质地块。2 月北京、杭州、苏州等核心城市供地，优质供应促进土拍市场点状回暖，但优质供应规模较小限制了龙头房企拿地规模，本月重点房企拿地金额同比下滑48%，降幅明显。1）本月重点头部房企中，国央企华润置地、越秀拿地最为积极，华润拿地金额121 亿元，其中以64 亿获取北京建面28 万方商业项目，拟落地北京第一座万象城；越秀以59 亿、15%溢价率获取北京两宗优质宅地，继续保持逆势扩土储。民企新城控股，以25 亿、11.8%溢价率获取杭州优质宅地。2）2 月龙头房企拿地溢价率上涨至8.6%，为2021 年9 月以来溢价率最高，拿地量少热度高的表现，反映龙头房企聚焦高能级城市优质地块，谨慎扩储。2023 年1-2 月，重点追踪的16 家龙头房企一二线拿地比例接近100%。

3）随着头部房企投资布局转移，低能级城市仍将面临缩表下的价格下行压力，复苏将明显滞后。

行业融资缓慢修复，国央企仍为发债主力。本月信用债发行规模366 亿元，基于2022 年低基数同比增长18%，头部房企发行信用债72 亿元。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位，如保利发展2 月发债利率2.26%，相较2022 年发债利率下降64bp，中海、金茂2 月发债利率保持在4%以下。2）2023 年部分房企仍存在较大的偿债压力，如金地、中南2023 年到期债务占比接近50%，在销售端缓慢的修复节奏下，融资端支持政策的落实仍需要进一步加快。

2023 年投资机会关注“两个中心、一个基本点”。2 月销售较快回暖，但市场对政策预期出现分歧，地产板块下跌2%，在申万一级板块中排名第26，A 股7 家头部房企普遍下跌，港股仅越秀地产小幅上涨1.6%，其余个股均有不同幅度下跌，头部房企持续响应融资新政，如招商蛇口拟定增募资不超过85 亿元、万科A 拟非公开发行A 股股票募集不超过150 亿元。销售市场好转有助于公司向估值中枢上沿修复，仍然推荐“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022 年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程有望促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。

风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。

关键词：