房地产行业百强销售月报(2023年2月)：百强销售边际改善 期待温暖小阳春

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1-2 月，百强房企销售额累计同比-12.5%，降幅较1 月收窄19.3pct，边际改善明显；头部房企销售反弹显著，TOP20 房企销售额累计同比转正至+2.4%。

2 月，TOP10/20/50/100 房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为2,240亿元、3,293 亿元、4,416 亿元、5,184 亿元；1,466 万平、2,101 万平、2,789 万平、3,180 万平；当月同比分别为+27.4%、+32.1%、+19.7%、+11.8%；-4.5%、+6.0%、+0.5%、-1.9%；环比分别为+28.3%、+30.3%、+28.9%、+29.8%；+27.2%、+35.2%、+35.7%、+32.4%。

1-2 月，TOP10/20/50/100 房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为3,986亿元、5,821 亿元、7,841 亿元、9,179 亿元；2,619 万平、3,655 万平、4,844 万平、5,581 万平；累计同比分别为-0.1%、+2.4%、-8.5%、-12.5%；-18.3%、-14.2%、-19.3%、-20.5%。

1-2 月，销售额累计同比转正的房企阵营扩大，TOP10 房企销售权益比提升明显。

2 月，TOP50 房企中的47 家房企全口径销售额累计同比平均值为+11.2%，中位数+2.7%，其中累计同比正增长公司有26 家，较上月增加8 家，销售业绩同比回升的房企阵营扩大，市场复苏影响范围扩大。

1-2 月，TOP10/20/50/100 房企累计销售额权益比例分别为74.2%、71.5%、71.4%、71.3%，同比增长4.5pct、2.5pct、1.3pct、1.4pct；累计销售额操盘比例分别为96.5%、95.0%、90.9%、89.2%；同比提升0.5pct、1.2pct、0.6pct、0.8pct。

1-2 月，前期于核心城市土储布局力度较大的国央企销售额累计同比大幅提升，部分前期出险房企销售额同比改善仍较弱势，房企销售修复节奏呈现马太效应。

2023 年1-2 月，20 家主流重点房企中有12 家公司全口径销售额累计同比为正，其中累计同比表现前三名的公司为：越秀地产（全口径销售额累计同比+163.5%，权益销售额累计同比+151.8%）、华发股份（全口径销售额累计同比+85.4%，权益销售额累计同比+74.9%）、华润置地（全口径销售额累计同比+60.8%，权益销售额累计同比+81.7%）。

投资建议：2023 开年，监管部门密集发声，释放积极信号，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5 年期LPR 连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率，发放购房补贴等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温，疫情管控优化，供需回暖可期，资本市场关注度提升，投资建议关注三条主线：1）看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE 率先提升，建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs 提高资产回报率，建议关注华润置地、上海临港等。

风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。

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