世界看热讯：公募REITS系列研究之一：坡长雪厚 公募REITS凸显投资价值

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投资要点

REITs基本概念：REITs（Real Estate Investment Trusts）即不动产投资信托基金/房地产投资信托基金，是一种通过发行收益凭证的方式，汇集多数投资者资金，由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金，其底层资产通常能够提供稳定的现金流。REITs的特点：投资门槛低、流动性较强、分散化效果较好、高分红特征、股债双重特性等。REITs的架构：我国目前发行的公募REITs一般采用“公募基金+ABS+项目公司”的形式，个别REITs还会加入特殊目的载体（SPV）。

我国公募REITs市场已初具规模。第一阶段（2004-2013年）以研究探索为主，并未形成境内公募REITs市场；第二阶段（2013-2019年）国内偏债型私募类REITs市场快速发展，公募REITs支持政策加码；第三阶段（2020年至今）公募REITs正式发行上市，市场持续扩容。截至2023年1月16日，我国公募REITs已有25个上市标的，包括产业园类8只、高速公路类7只、租赁住房类4只、仓储物流和生态环保类各3只。已上市的25只公募REITs总规模达801.18亿元，其中高速公路类占比最大，产业园类和仓储物流类占比分列二三位。

一级市场认购热度高。机构为公募REITs的主要投资者，目前发行的公募REITs，机构投资者占有近九成的配售份额。后续发行批次的认购踊跃程度明显高于首批。第一批公募REITs的有效认购倍数均不超过16倍，后续发行批次的有效认购倍数显著上升，第二批公募REITs有效认购倍数在50倍上下，2022年6月以来新发行的13只公募REITs有效认购倍数普遍在100倍以上。机构投资者认购产权类REITs的热度更高。从后续发行批次的有效认购倍数来看，除鹏华深圳能源REIT和华泰江苏交控REIT外，其他特许经营权类REITs的有效认购倍数均在50倍以下，而产权类REITs的有效认购倍数均在100倍以上，机构投资者对产权类REITs的投资需求较为旺盛。

二级市场收益率较高，流动性较好。仓储物流和生态环保类REITs累计涨幅较大，高速公路类REITs累计涨幅最小。截至2023年1月12日，已上市交易的24只公募REITs平均累计涨幅为17.41%，其中仓储物流、生态环保、产业园区、租赁住房、高速公路类REITs的累计平均涨幅分别为34.1%、31.9%、24.3%、10.2%、2.8%。持有分红收益较高。在12只已公告分红的公募REITs中，8只REITs累计分红收益超5%，其中3只REITs累计分红收益超10%。上市首日成交活跃，日均换手率整体较高。从已上市交易的24只公募REITs来看，上市首日换手率平均值约为22.84%，首日成交额达50.33亿元。截至1月16日，我国已上市公募REITs总成交量为172.14亿份，总成交金额910.09亿元，日均换手率约1.5%，高于同期上证50指数的1.02%和沪深300指数的1.22%。

资产配置优势明显：1）市场空间和增长空间大。我国基础设施存量规模大，整体存量水平约为发达国家的30%，未来还有较大增长空间。2）股债双重特性，综合收益较高。公募REITs产品的收益由二级市场价格波动和分红两部分组成，同时具备股性和债性特征，综合收益相对普通债券更高。3）投资分散化效果较好。基础设施公募REITs与股债相关性相对较弱，能够有效分散组合风险，长期来看有助于拓展投资组合有效前沿。

风险提示：价格波动风险；政策落地不及预期；底层资产运营风险。

关键词： 高速公路 累计涨幅 后续发行