【独家】对房贷利率政策的点评：建立首套房贷利率动态调整机制 常态化挂钩房价走势

(相关资料图)

事件：1 月5 日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制；住建部部长接受专访时表态对于购买第一套住房的要大力支持。

点评：房贷利率动态调整新政策在延续此前阶段性调整思路的同时突破时间限制，进一步刺激首套房需求释放，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制1）22 年9 月29 日，央行、银保监会通知，对于22 年6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可在22 年12 月31 日前阶段性调整差别化住房信贷政策。我们在前期报告中提出：差别化住房信贷调控政策针对销售压力较大的特定城市，因城施策下降低居民购房成本，利于进一步推动合理购房需求的释放，预期后续差别化调控政策在限定要求上仍有一定放松及传导的空间。

详见《政策利好频发，促需求进入实质性阶段——对近期房地产行业政策的点评》。

2）23 年1 月5 日央行发布消息称，近日央行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3 个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

此次提出的建立首套住房商贷利率政策动态调整长效机制较22 年9 月房贷利率政策突破时间限制，引导各地政府在因城施策上用足用好政策工具箱，将住房贷款利率政策与新建住房价格走势常态化挂钩，基于市场需求动态调整的利率政策预期将更好支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

3）23 年1 月5 日，住建部部长倪虹在接受央视记者专访时表示：对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。

对于购买三套以上住房的，原则上不支持，不给投机炒房者重新入市留有空间。

22 年5 年期以上LPR 已下调3 次，累计下调35bp。截至22 年12 月21 日，5年期LPR 报价为4.3%，全国首套房按揭利率下限4.10%，全国二套房按揭利率下限4.90%。此次住建部部长表态为23 年需求侧在银行信贷利率支持角度上打开空间，部分需求疲软城市预期将通过进一步下调首套房贷利率水平，降低居民月供压力，释放内需和消费潜力。

投资建议：2022 年，地产行业政策面友好，多方释放积极信号，明确提出房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5 年期LPR 连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。疫情管控优化，房地产供需回暖可期，资本市场关注度提升明显，投资建议关注三条主线：1）看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE 率先提升，建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs 提高资产回报率，建议关注华润置地、上海临港等。

风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。

关键词： 动态调整 建议关注 健康发展