房地产行业点评报告：确保房地产平稳发展 住房改善重要性重新提升

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事件：中央经济工作会议于12 月15-16 日在北京召开中央经济工作会议涉房表述有两块：（1）要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。（2）要把恢复和扩大消费摆在优先位置，增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。

整体表述强调防范化解重大经济金融风险

本次会议在之前“保交楼、稳民生”的基础上，新增“保稳定”，对房地产的表述整体放在“有效防范化解重大经济金融风险”表述下，供给侧化解风险、保障交楼顺位放在优先位置。需求端从表述来看与此前差异不大，支持刚性和改善性住房需求、解决好新市民、青年人等住房问题。而房住不炒则放在最后，整体色彩相对淡化。

住房改善重要性重新提升

我们测算2019-2021 全国商品住宅销售套数分别为1501、1549、1565 万套，同期新增城镇家庭户为683、685、434 万户，二者之间的差异很大程度上可以视作改善型需求的体现，则估算的改善性需求（广义口径，包括二套、学区、异地置业、养老康旅等）占比分别为45%、50%、68%，意味着过往三年改善需求逐渐占据商品住宅销售主力。目前来看本轮政策对首套刚需的支持力度较大，本次中央经济工作会议明确表示支持住房改善，预计后续更多针对改善的需求端政策可期。历史上，政府曾使用过认房认贷放松、二套首付比例、多子女家庭购房优惠等政策鼓励改善需求。

投资建议

自三支箭全部落地对房企融资提供多维支撑后，本次中央经济工作会议继续为后续宽松的房地产政策定调。当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，但我们预计未来需求端的政策也将持续宽松。在供需两端政策持续宽松预期下，未来行业胜者为王逻辑将持续演进，持续看好那些融资有优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的房企。受益标的（1）保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健等民企和混合所有制企业。

风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。

关键词： 住房改善 住房需求 商品住宅