房地产行业简评报告：从量变到质变 地产政策优化持续落地

核心观点

(资料图片仅供参考)

南昌市发布房地产新政15 条，从需求供给两端对政策进行优化，力度较大且指引明确，全方位支持居民合理购房需求，保障开发商合理利润空间并减轻其资金压力。7 月24 日政治局会议以来，四大一线城市纷纷表态进行政策优化，包括郑州、南京、杭州、重庆、成都、南昌在内的多个二线城市落地政策优化。一二线城市的地产政策优化持续落地，政策的量变有望改善购房人对市场的预期，带动地产销售企稳回升。

事件：

8 月17 日，南昌市人民政府办公室发布《关于印发〈促进我市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施〉的通知》，出台房地产15 条新政，从需求供给两端对政策进行优化。

简评

南昌新政从需求供给两端同时入手，力度较大且指引明确。

需求端，新政全方位支持居民合理购房需求：1）首套房首付比例20%，二套房30%；2）可预提公积金支付首付，多子女家庭公积金贷款额度上浮20%；3）推行阶段性购房契税补贴；4）1 年内进行买卖换房可获个人所得税退税；5）推行二手房带押过户、货币化和房票安置方式。供给端，新政也明确提出优化土地供应方式、土地出让金缴纳期限，以及优化预售资金监管、满足房企合理融资需求等措施，保障开发商的合理利润空间、减轻其资金压力。新政力度较大，从需求供给两端同时发力、明确各单位的落实责任，有望提振地产市场信心。

政治局会议以来各地积极优化调控，政策量变有望推动预期质变。7 月24 日政治局会议明确提出当前宏观经济的形势及政策方向，在房地产领域，将适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

随后住建部明确各地的政策优化方式，四大一线城市纷纷表态进行政策优化，目前已有包括郑州、南京、杭州、重庆、成都、南昌在内的多个二线城市落地政策优化。8 月1 至16 日，全国30 个大中城市的商品房成交面积同比下降28.8%，降幅较上月同期收窄3.6 个百分点，市场已出现一定积极变化。一二线城市的地产政策优化持续落地，政策的量变有望改善购房人对市场的预期，带动地产销售企稳回升。

投资建议：把握城中村改造和一二线城市政策调整优化两条主线，地方国企、重点布局高能级城市的房企有望受益。推荐A 股：华发股份、建发股份、滨江集团、新城控股、招商积余，港股：越秀地产、华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、龙湖集团、建发国际集团、绿城中国、绿城管理控股、贝壳-W。

风险提示：房地产销售、结转及房企信用修复可能不及预期。

风险分析

房地产行业的风险主要在于销售、结转及房企信用修复可能不及预期：1、销售不及预期：地产市场销售目前仍处筑底阶段，未来有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：销售疲弱导致房企销售回款较差，资金来源较紧张，项目的施工进度可能受到影响，或导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。

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