房地产周报：新房销售下滑 二手房增速回落

投资摘要：

市场行情：

本周（6.12-6.16）A 股地产指数（申万房地产）涨幅0.23%（上周1.23%），A 股大盘（中证A 股）涨幅2.88%（上周-1.05%）；H 股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅3.45%（上周5.08%），H 股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅3.22%（上周2.48%），H 股大盘（恒生指数）涨幅3.35%（上周2.32%）。本周A 股地产板块表现弱于大盘、H 股地产板块表现强于大盘、H 股物业板块表现弱于大盘。

(资料图)

行业基本面：

新房销售下滑，二手房增速回落。从数据来看，28 城商品房累计销售面积（1.1~6.18）同比增长13.2%，本月至今（6.1~6.18）同比下滑-18.8%，上月整月同比增长24.1%；其中一线城市（4 城）本月至今（6.1~6.18）同比增长2.6%、三线（14 城）城市本月至今（6.1~6.18）同比下滑22.0%。12 城二手房成交面积（1.1~6.18）同比增长42.0%，本月至今（6.1~6.18）同比增长17.0%，上月整月同比增长49.5%；其中，一线城市（4 城）本月至今（6.1~6.18）同比增长39.0%，上月整月同比增长43.6%；二线城市（6 城）本月至今（6.1~6.18）同比增长3.1%，上月整月同比增长54.4%。

土地市场持续下行。从数据来看，100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.6.11）成交土地建面同比下滑10.4%，上周累计同比下滑8.0%；本周100 大中城市（6.5~6.11）土地成交溢价率2.3%，上周4.8%；100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.6.11）土地成交总价同比下滑22.4%，上周累计同比下滑20.4%。

内债融资偏弱。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~6.18）累计同比下滑5.7%，5 月（6.1~6.18）同比下滑15.4%。

多个二线城市优化房贷政策、发放购房补贴。6 月15 日，郑州市提出，落实差别化住房信贷政策，合理确定住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务工作。大连出台稳楼市新政，包括持续优化公积金各项支持政策，下调三季度新发放首套房贷款利率下限，房交会期间购房每平米补贴200 元。6 月16 日，南京市六合区对符合条件的人才购买新房每平方米补贴300 元，鼓励开发企业在现有优惠价格以外再给予团购优惠。6 月18日，天津拟将首套住房公积金贷款最高限额由80 万元提高至100 万元，第二套住房公积金贷款最高限额由40 万元提高至50万元。

投资策略：

我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场虽有波动，但从年内整体来看，依然处于触底回升之中。但销售的分化程度也在提升，销售与拿地都在向高能级城市集中。我们推荐重点布局高能级城市，具有信用优势的优质央企、国企以及有望受益于融资端的支持，有效改善资产负债状况的优质民企。优质头部房企将受益于融资政策的支持进一步优化资产结构，有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，高能级城市布局较多的保利发展、越秀地产、金地集团、龙湖集团等龙头房企将有望受益。

风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。

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