光大证券物业管理行业发展新路径系列报告(一)：把握银发经济 物管开辟社区增值新赛道-全球速讯

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老龄化进程加快，养老服务需求增长，潜在空间较大2022 年我国人口负增长，60 岁及以上人口2.8 亿，占总人口比重19.8%，根据联合国《2022 年世界人口展望》预计，到2050 年该比重将达到38.8%。老年人口多，老龄化进程快，由此催生出对养老服务巨大而迫切的需求，我国养老服务市场潜在空间较大。在居家及社区养老服务赛道内，随着老年人群对养老服务的认知深入，叠加长护险在全国范围内试点持续扩大，居家及社区养老市场将步入快速增长阶段。随着老龄人口总量的增长，以及国家战略重视，鼓励更多社会力量进入养老市场，商业养老的普及率提升，养老服务市场空间有望进一步打开。

家庭照料欠缺，二三支柱占比低，退休准备不足，物业+养老解决养老难点痛点我国老年人口中空巢老人占比已超过50%，“421”特殊家庭结构导致家庭照护负担沉重，依靠商业和社会力量解决养老需求将是大势所趋；2021 年末中国养老一二支柱合计资金规模为10.8 万亿元，占当年GDP 比重为9.5%，与发达国家相比仍然有较大差距；老年人人均养老金1791 元/月，难以保证老年时期生活质量。物业参与养老服务能满足老年人居家养老、差异化服务需求，有效缓解供给短缺问题，能有效提高居民付费意识、降低养老服务总社会成本。

中国老龄化进程与过去的日本相似，日本养老制度和公司有重要参考价值日本早在20 世纪70 年代就进入老龄化社会，至今已50 余年，老龄化程度仍处于全球最高水平。步入老龄化社会后，日本对于个人护理服务和家政服务的需求快速释放，家政服务、个人护理均属于服务型消费，随着老龄化程度加深，需求不断增长，1970-2022 年日本家政服务价格累计上涨531%，个人护理服务价格累计上涨578%，远超同期通货膨胀速度。中国65 岁以上人口占比（1990-2020）变化趋势与30 年前的日本（1960-1990）高度拟合，老龄化进程相似，日本养老产业发展对我们有借鉴意义：日本建立的介护保险制度对于我国倡导的“9073”养老模式有重要参考价值，日医学馆等优秀养老服务公司也值得我们学习借鉴。

物业掘金中国“9073”养老市场，业务协同性高，社区增值空间广阔在我国“9073”的养老模式下，物业主要聚焦的是90%的居家养老服务和7%的社区养老服务。居家养老服务的形式主要是上门服务，服务内容可包括生活照料、家庭服务、精神慰藉、居家适老化改造等。社区养老则是日间照料或短期社区留宿的养老方式。除了传统的基础物管业务外，大多物业企业早已布局美居、房产经纪、社区零售、居家社区养老等增值业务，社区增值业务成为物业公司成长最快的业务，养老服务与家政上门存在一定的协同性，开展养老相关业务，有助于增厚社区增值业务收入，也能提高员工的人均效能。

投资建议：随着我国老龄化趋势逐渐加深，养老市场需求持续增长。“9073”

养老模式面临着养老护理人员不足，养老服务供需不匹配等问题，我们认为物业参与养老服务具有巨大优势。我们看好物业+养老细分赛道，同时在此基础上，我们建议关注基本面较好，目前在养老服务领域试点较为成功，积累了丰富养老经验和良好的品牌口碑，并且具备一定规模优势，未来养老业务有望进一步渗透的物管公司，如保利物业、绿城服务。建议关注团餐业务发展较好，在老年人配餐服务方面有望占据重要市场份额的公司，如新城悦服务。

风险分析：投入成本短期内无法收回；养老服务需求不及预期；品牌声誉风险。

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