公募REITS市场面面观：REITS进入密集分红期-观点

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近期，多地积极开展REITs 工作培训会，首批不动产私募投资基金管理人获批，助力REITs 市场多层次发展。市场方面，公募REITs 进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

市场回顾：公募REITs 市场大幅回调，各板块均呈现不同程度下跌。上周，中证REITs（收盘）指数收于1003.05 点，周下跌1.92%，未跑赢主要股票和债券宽基指数。近期，多只REITs 陆续披露收益分配公告，受分红影响指数表现偏弱。具体来看，全市场仅中航首钢绿能REIT、华安张江光大REIT 和嘉实京东仓储REIT 录得上涨。市场交投边际回落，成交金额方面，全周平均日度成交额和平均换手率均较前周均值有所下降。

政策梳理：多地积极开展REITs 工作培训会，不动产私募投资基金稳步推进。一方面，4 月10 日-4 月16 日，包括武汉市东西湖区、深圳证监局、安徽证监局等开展了REITs 相关主题的工作培训会，就项目信息、境内外市场对比、管理模式等方面进行交流分享，有助于提升各参与方对于REITs 业务的理解程度，助力REITs 常态化发行。另一方面，不动产私募投资基金试点正稳步推进，2023 年4 月13 日，据证券日报报道，首批不动产私募投资基金管理人获批。此外，证监会印发2023 年度立法工作计划，强调积极推进《不动产投资信托基金管理条例》立法工作。从多个维度助力不动产私募投资基金，有助于Pre-REITs 的规范发展，培育孵化存量基础设施，为公募REITs 提供丰富且成熟的项目储备。

项目储备跟踪：公募REITs 进入分红密集期。截至2023 年4 月16 日，20 只公募REITs 中，共计12 只完成了2022 年可供分配金额的实际分配，5 只尚未分配2022 年全年的可供分配金额，3 只尚未分配以2022 年12月31 日为基准日的可供分配金额。4 月10 日-4 月14 日当周，共计6 只REITs 发布了收益分配公告，并将在4 月17 日-4 月21 日陆续迎来除息日。整体来看，公募REITs 呈现出了高比例的稳定分红，前述12 只REITs2022 年全年的实际分配金额占可供分配金额的90%，大部分的实际分配比例均在95%以上。

公募REITs 策略思考：近期，公募REITs 进入密集分红期，6 只REITs将在本周（4 月17 日-4 月21 日）陆续迎来除息日，此外尚有8 只REITs的实际分配情况尚未公布。往后看，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

风险因素：REITs 底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；疫情影响超预期以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。

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