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    物业服务行业2022年年报总评:重估运营溢价 回归服务初心 世界快看点

    2023-04-04 16:18:40  |  来源:中信证券股份有限公司  |  编辑:  |  


    (相关资料图)

    2018 年到2022 年,物业服务行业大起大落,大悲大喜,经历了2018 年之前从未有过的巨大变化。总结而言,前所未有的股权再融资和并购整合并未取得硕果,很多企业的精益化管理能力跟不上规模扩张速度,行业运营效率有明显的提升空间,竞争格局也并未明显改善。但过去几年行业的成长也十分明显。

    越来越多的企业独立运营能力明显提升,社区增值服务的经验显然更加丰富,科技应用蔚然成风。物业服务行业不仅彻底走向市场化,更为日后AIoT 等新技术革新中后台,生活服务生态实现规模经济,奠定了坚实的人力、财务和运营基础。

    物业服务,是一个远景光明的蓝海行业。约400 亿平米的存量住宅物业管理权十分分散,长期而言具备效率的中后台,具备规模优势的增值服务以及政策的积极支持,可能推动住宅物业服务的品牌化。非住市场受益于后勤保障社会化的浪潮,成为了许多物业管理公司发力的方向。我们测算,2022 年整个行业的总规模超过1.4 万亿元,头部公司的市占率低于2%。尽管行业总规模成长速度有限,但这是一个循环型稳定现金流的大行业。

    运营效率低下问题在报表集中暴露。由于很多企业的管理能力进步无法跟得上规模增长,行业在过去几年积累了诸多成长的烦恼。2022 年底,行业应收款占收入比例提升到36.4%,应收款减值比例从2021 年的4.0%大幅上升到10.2%,一年以上贸易应收款占总贸易应收款比例从2021 年底的11.0%快速提升到18.7%。行业商誉减值大幅提升,企业账面商誉规模庞大。

    分红率有所提升,过度融资时代结束。行业的股利支付率从2021 年的38%大幅提升到2022 年的60%。很多物管企业在2018-2021 年过分强调囤积资金,在没有明确目标投向,也没有好的并购机会时持续开展股权再融资,忽视了地产行业和物业管理行业在资金使用方面的巨大差异。到2022 年,估值下降和运营问题暴露的双重打击之下,过度股权融资的时代结束。

    “扶上马,送一程”彻底结束,物业服务走向完全独立。2022 年底,关联方在管面积下降到行业存量在管面积的42.3%。以开发商服务为主体,包含大量关联方支付的非业主增值服务贡献大幅下降。2022 年非业主增值服务收入占比下降到17%,利润占比下降到16%。无论国企还是民企,过去三年独立运营的能力均有明显提升。当然,这也伴随开发企业超额担负运维责任结束,高基础服务盈利水平不可持续。2022 年,行业的综合毛利率和基础服务毛利率分别下降3.5 和1.8 个百分点。物业服务是民生产业,其基础服务部分不可能维持高毛利率,长期而言当前基础服务毛利率尚有下降可能。

    依托专业能力的设施管理和生活服务,是破局物业管理规模经济的重要抓手。

    2022 年,社区增值服务收入占比下降到11.0%,毛利占比下降到19.3%,家装、租售等业务单元受疫情影响比较严重,但仍有一批优秀企业,一些赛道的业务取得进步。随着企业非居业务的发展,设施管理业务迅速发展。AloT 的进步,也使得不少企业的科技服务能力进一步提升。科技服务正逐渐成为许多企业新的独立板块,也成为物业管理公司新的盈利增长点。

    风险提示:部分物业服务企业应收款和商誉风险进一步暴露的可能性。部分高毛利的基础物业服务公司或者品牌美誉度无法维持,或者毛利率持续下降的风险。行业持续竞争加剧的风险。个别物业公司关联方可能债务重组,导致物业管理公司股权变化的风险。

    重估运营溢价,回归服务初心。2018 年到2022 年,物业服务行业大起大落,大悲大喜,经历了2018 年之前从未有过的巨大变化。总结而言,前所未有的  股权再融资和并购整合并未取得硕果,很多企业的精益化管理能力跟不上规模扩张速度,行业运营效率有明显的提升空间,竞争格局也并未明显改善。但过去几年行业的成长也十分明显。越来越多的企业独立运营能力明显提升,社区增值服务的经验显然更加丰富,科技应用蔚然成风。物业服务行业不仅彻底走向市场化,更为日后AIoT 等新技术革新中后台,生活服务生态实现规模经济,奠定了坚实的人力、财务和运营基础。如果暂不考虑商管为主的华润万象生活,则当前盈利能力预期稳定,关联方没有出险的公司,平均2023 年PE 估值只有16x,2023-2025 年复合业绩增速预计高达25%,且这一增速不依赖于杠杆和股权融资,也不依赖于并购实现。我们看好物业管理行业,看好具备品牌和规模优势,且资产负债表压力较轻的公司,推荐华润万象生活、万物云、中海物业、新大正和滨江服务。

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