月酝知风之地产行业：房企资产盘活再添助力 小阳春热度持续|世界观点

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本月观点：小阳春热度持续，百城住宅价格止跌，销售预期回暖带动房企积极补货，核心城市土拍回暖。供给主体端方面，不动产私募投资基金试点工作启动，住房租赁再迎金融支持，公募REITs扩容至购物中心等消费基础设施，利于房企存量资产盘活；多家房企推进股权再融资计划，用于保交楼、偿债、补充运营资金等。当前市场关注点已由前期政策催化转化为需要基本面说话阶段，节后多城来访上升反映购房预期已逐步扭转、重点城市新房与二手房成交亦持续改善，二季度市场修复有望延续，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会。

政策：首套房贷款利率动态调整，优化房企资产负债表。2月涉房类政策46项，出台偏松类政策均为41项，政策延续偏松基调。中证协启动不动产私募投资基金试点工作，积极改善优质房企资产负债表；住房租赁投融资渠道拓宽，公募REITs扩容至购物中心等消费基础设施，利于房企存量资产盘活。

资金：年内首次降准，房企股权再融资持续推进。2月M2同比增速环比升0.3pct；社融存量同比增速环比升0.5pct，居民中长期贷款同比多增，年内迎来首次降准，巩固经济回稳向上势头。境内融资保持良好势头，多家房企推进股权再融资计划，随着70大中城市新房价格指数筑底修复，预计后续首套房贷利率将保持平稳。

楼市：小阳春热度延续，房企推货略显不足。3月（截至26日）重点50城新房、重点20城二手房月日均成交环比升18.5%、31.2%，同比升26.4%、92.9%，二手房交易复苏好于新房。2月房企普遍新推货不足，以去化存货为主，预计房企3月、4月将加快取证推货节奏，把握传统旺季“小阳春”

行情。百城住宅价格止跌，一线城市率先企稳。

地市：成交量缩价涨，房企投资聚焦核心城市优质地块。1-2月供地活动较少，供应成交规模维持低位，百城土地溢价率4.19%，环比回升1.1pct；部分城市加大优质地块供应带动下，流拍率仅为15%，降至近一年最低位。3月以来南京、北京等地土拍竞争激烈，郑州土拍则相对冷清，房企投资仍主要聚焦核心城市优质地块。

房企：百强单月销售额增速转正，优质房企为拿地主力。2月单月百强房企销售额环比增长29.8%，同比增长11.8%，同环比已实现转正；剔除春节错期影响，1-2月百强房企累计销售额同比下降12.5%、销售面积同比下降20.5%，较1月收窄19.3个、15.9个百分点。50强房企拿地销售金额比21%、拿地销售面积比23%，环比增长19.7pct、20.4pct，除华润、越秀等财务稳健、信用资质较好的央国企外，受益于“三支箭”的民企新城控股重回土拍市场。

板块表现：2月申万地产板块下跌2.02%，跑赢沪深300（-2.1%）；截至2023年3月27日，当前地产板块PE（TTM）13倍，高于沪深300的11.98倍，估值处于近五年91.94%分位。

风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。

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