公募REITS市场面面观：消费基础设施纳入试点范围 新能源REITS上市在即-焦点

3 月24 日，证监会和发改委就REITs 分别发文，内容涉及优化项目推荐流程、完善审核注册机制、消费基础设施纳入REITs 试点范围、分类调整项目收益率要求和资产规模门槛等，从各维度为REITs 实现常态化发行提供支持，进而推动REITs 市场向着成熟健全的方向发展。本周（3 月27 日-3 月31 日），REITs 市场将进入年报密集披露期，底层资产最新评估价值将是年报中的增量信息，或对REITs 基金净值产生一定影响。此外，根据基金上市公告书，2 只新能源REITs 将于3 月29 日上市，该类标的的表现或值得期待。

市场回顾：公募REITs 市场表现疲弱，高速公路、仓储物流和保障房板块出现普跌。上周，中证REITs（收盘）指数收于1032.24 点，周下跌0.72%，未跑赢主要股票和债券宽基指数。分板块看，高速公路、仓储物流和保障房板块出现普跌，大部分产业园区REITs 仍录得小幅上涨。市场交投边际降温，全周平均日度成交额和换手率较前周均值有所下行。

(资料图)

政策梳理：证监会和发改委发文助推REITs 常态化发行。2023 年3 月24日，中国证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》、国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知发改投资〔2023〕236 号》，对于上述两文的内容，我们认为有以下四点值得关注：

1. 消费基础设施纳入公募REITs 底层资产范围——以百货商场、购物中心、农贸市场等为代表的消费基础设施正式纳入公募REITs 底层资产范围。线下消费场景对于拉动居民消费的作用不言而喻，将相关消费类基础设施纳入试点范围，有助于引入社会资本参与线下消费场景投资，通过打造消费者喜爱的线下消费空间以增加居民消费。对于REITs 市场而言，新类型REITs 的发行上市能够推动市场持续的扩容增类，同时丰富投资者可投标的，对C-REITs 行稳致远起到积极作用。

2. 分类调整项目收益率要求——（1）证监会和发改委的发文中载明，非特许经营权/非经营收益权类项目，预计未来3 年每年净现金流分派率要求从4%微调至3.8%。事实上，由于发行时的溢价，以保障房REITs 为代表的部分个券的净现金流分派率（以发行价买入）已低于4%的要求，此次略微下调收益率要求也符合实际情况；（2）新增对特许经营权/经营收益权类项目的收益要求，即“基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%” 。

对于特许经营权REITs 而言，由于剩余期限内的资产市场价值将逐年递减并趋于零，原资产和新购入资产在运营年数上的差异，或影响分派收益率的大小，因此通过IRR 这一指标对该类型REITs 的收益进行衡量具有现实意义。综合来看，项目收益率的微调既有助于推动更多资产满足申报条件，同时又能够保证新上市资产在收益方面的吸引力。

3. 保障性租赁住房REITs 资产规模门槛要求调整——由于各地保障性租赁住房的总体规模偏小，将首次发行时的当期目标不动产评估净值下调至8亿元有助于推动更多保障性租赁住房项目符合发行要求。而对于可扩募资产规模要求不低于首发规模的2 倍，也能保证保障性租赁住房项目原始权益人的扩募能力，上市之后通过扩募的方式既能够进一步扩大项目总规模，还有助于盘活存量资产、促进保障性租赁住房有效投资。

4. 优化项目推荐流程，完善审核注册机制——此次证监会和发改委的发文，对REITs 发行的全生命周期均做出相应指导和要求，包括注重项目前期培育、规范申报推荐流程、发挥各参与主体作用、加强回收资金运用监管和项目运营管理。这将有助于从各维度为REITs 实现常态化发行提供支持，进而推动REITs 市场向着成熟健全的方向发展。

项目储备跟踪：招投标方面，根据中国招标投标公共服务平台等公布的信息显示，3 月20 日-3 月26 日当周，洛阳龙门旅游集团有限公司公示了龙门景区REITs 项目的中标结果、深圳市住建局就深圳市地下综合管廊REITs 项目进行公开招标。

公募REITs 策略思考：本周（3 月27 日-3 月31 日），REITs 市场将进入年报密集披露期，根据去年公募REITs 四个季度的财务报告，在疫情因素扰动频发和宏观经济面临增速下行压力的情况下，部分底层基础设施经营情况不及预期。尽管2022 年年报披露的业绩信息已反映在此前季报中，但底层资产最新评估价值仍是年报中的增量信息，或对REITs 基金净值产生一定影响。此外，根据基金上市公告书，2 只新能源REITs 将于3 月29 日上市。新能源REITs 底层资产在基础发电收入上具备一定稳定性，市场化发电收入上具备一定弹性，同时国补问题也在一定程度上得到了有效解决。叠加未来设备改造的发展空间以及当前市场上同类资产的稀缺性，我们看好这类标的在未来的表现。

风险因素：REITs 底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；疫情影响超预期以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。

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