房地产开发行业2023W12：新房市场持续回暖 样本城市单周量能创全年新高|天天观焦点

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证监会研究推进消费基础设施发行REITs，商业地产迎全新机遇。证监会发文要求拓宽试点资产类型，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。另外，此次在延续了对申报项目受益能力及风险水平考量的同时小幅降低了分派率的要求（此前上市项目统一要求净现金分派率不低于4%，现已改为不低于3.8%）。同时，对净回收资金有严格要求，不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过10%的净回收资金可用于小股东退出或补充发行人流动资金等。一松一堵圈定了金融创新支持与商业不动产的界限，而不是为了化解房企危机，通知也明确“严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资”。我们认为此次扩围给予了商业资产定价锚盘活了存量资产、加强了资产流动性，对于扩大国内有效投资、推动运营升维、提振消费复苏等具有更积极的意义。

3 月首套房主流利率微降。3 月20 日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，1 年期LPR 为3.65%，5 年期以上LPR 为4.3%。5 年期LPR 已连续8 月保持不变。据贝壳，3 月百城首套房贷利率平均为4.02%，较上月降低2BP；二套房贷利率为4.91%，环比持平。随着近期新房二手房持续回暖，多数城市房价止跌，预计首套房贷利率将逐步企稳。

行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为0.5%，落后大盘1.23 个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列第18 名。本周上涨个股共76 支，较上周增长45 支，下跌股数为50 支。

新房：本周新房成交继续回暖，本周30 个城市新房成交面积为403.9 万平方米，单周量能创全年新高。环比提升12.0%，同比提升48.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为85.7 万方，环比12.5%，同比26.4%；样本二线城市为218.8 万方，环比11.3%，同比46.5%；样本三线城市为99.4 万方，环比13.2%，同比78.3%。从今年累计12 周新房成交面积同比看，样本30城共计3500.8 万方，同比5.2%；一线城市为735.2 万方，同比-2.3%；二线城市为1963.6 万方，同比3.5%；三线城市为802.0 万方，同比18.3%。

二手房：本周我们跟踪的13 个重点城市二手房成交面积合计165.6 万方，环比增长3.9%，同比增长117.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为49.0 万方，环比-0.6%；样本二线城市为81.7 万方，环比8.4%；样本三线城市为34.9 万方，环比0.4%。年初至今累计二手房成交面积为1343.5 万方，同比变动为58.2%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为415.7万方，同比25.8%；样本二线城市为635.6 万方，同比76.0%；样本三线城市为292.3 万方，同比76.0%。

信用债：根据wind 统计数据，本周共发行房企信用债22 只，环比增加2只；发行规模共计204.47 亿元，环比减少-0.88 亿元，总偿还量141.11 亿元，环比减少81.02 亿元，净融资额为63.36 亿元，环比增加80.14 亿元。

投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护，择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H 股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。

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