精选！东北固收地产债专题报告：2023年首轮土拍 发生了哪些变化

(资料图)

报告摘要：

2023年首轮土拍规模依旧在低位，尚无明显复苏。值得注意的是，自推行集中供地制度以来，2021 年各大城市土拍轮次以3 次居多，而2022年受限商品房市场下行，土拍轮次明显增多，多数城市已达4-5 次，部分城市甚至将2022 年供地计划推迟至2023 年成交，因此如果土拍热度持续低迷，未来不排除继续采用“小步快跑”模式，集中供地制度也将“因地制宜”，更具灵活性。

土地供应位置来看，除宁波土地供应集中在鄞州区以外，其他城市土地供应较为分散。北京土地供应以昌平区、大兴区、石景山区为主，中心城区和郊区平分秋色。杭州土地供应以上城区和余杭区为主，核心地段占比更高。苏州以高新区和工业园区为主，工业园区一宗地土拍楼面价达35650 元/平方米，整体土拍质量同样较为优质。郑州以惠济区、金水区、中原区为主，土拍质量处中游水平。

土拍供应产品结构来看，2022 年5 座城市均有推出容积率在2.0 以下的低密产品，杭州产品结构中容积率在2.0-2.5 之间的刚改占比最高。2023年首轮土拍低密产品主要由杭州、苏州、宁波提供；北京本次以刚改为主；高容积率产品主要由郑州供应，以刚需盘为主。

土拍参与门槛来看，自2022 年市场下行以来，土拍保证金比例已逐步降至20%左右，当前土拍保证金比例依旧维持在20%的低位，未来进一步降低的概率并不高，但可能通过分批缓交等方式缓解房企资金压力，降低土拍门槛。

拿地热度来看，多数城市在2022 年3 批次之后，土地成交溢价率均在缓步回升。2023 年首轮土拍，北京、杭州溢价率略有回落，但整体尚处于上行通道，宁波、苏州在2023 年首轮土拍成交溢价率继续有所恢复，郑州自2022 年2 批次土拍以来，土地几乎均以底价成交，土拍压力尚存。

拿地参与主体来看，2023 年首轮土拍，民企地产参与度同比有所提升，杭州、苏州民企地产参与度提升明显，杭州以新城控股为例，2022 年其几乎未参与土拍，本次摇中杭州商业综合体项目，楼面价约7300 元/平方米，地段位置和利润水平均有一定竞争力。北京、宁波和郑州民企地产参与度仍有一定回落。

风险提示：销售恢复不及预期，供给端支持政策落地不及预期

关键词：