宏观研究：不动产私募投资基金试点启动

核心要点：

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事件

2 月20 日，证监会宣布于近日启动不动产私募投资基金试点工作；同日，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。

不动产私募投资基金的特征

有几个关键点值得关注：第一，不动产私募基金的试点仍是在“房住不炒”的大框架下运行的，投资范围并不适用于所有居民商品住房，而是特定居住用房，“特定”就把范围缩小到存量商品住宅、保障性住房和市场化租赁住房，意味着投资范围排除了增量供给。第二，基金管理人门槛更高，专业化要求更高。一则管理人不得为房地产开发企业及其关联方的限制将提高投资的公平性和透明性，二则投资人员需要具备丰富的不动产投管经验意味着对其专业度提出了更高的要求，需要充分了解不动产领域的风险控制、久期控制、回撤控制等，也间接保障了投资者利益。第三，从《指引》的方向看，也明确了未来政策的重点扶持方向，稳存量、发展保障住房和租赁住房，尤其在稳存量方面，私募基金的入市可以为写字楼、商场、酒店等存量不动产注入现金流。

具有多重正面意义

第一，为项目提供长周期的资金和经验指导。不同于过往的基础设施REITs 主要投向成熟稳定的不动产资产，不动产私募投资基金可以投向项目的各个阶段，覆盖完整的生命周期，同时也可以依靠管理人丰富的不动产领域的投资经验为项目提供指导和资源。

第二，纾困和盘活不动产资产，房地产行业是重资产行业，资产负债率普遍偏高，叠加过去野蛮生长留下的巨额债务的后遗症，光靠企业自身可能不具备债务处置的能力和经验，而不动产私募基金的介入可以有效弥补这一点。同时，面对当前我国大量的存量不动产，也需要有相应的金融工具进行盘活，不动产私募基金也可以在此发挥积极作用。

第三，推动资本市场的完善。作为金融工具的一种，不动产私募投资基金能完善我国资本市场的生态体系建设，在丰富金融品种的同时也吸引了相关风险偏好匹配的投资者的参与，为活跃资本市场，尤其是吸引机构投资者方面带来积极贡献

风险提示

房地产市场持续下滑，政策接续不及预期，市场参与热情不及预期。

关键词： 私募投资 私募基金 资本市场