全球播报:2023年2月房企销售数据点评：销售复苏超预期 拿地多房企表现更靓丽

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事件：

2 月28 日，克而瑞发布2023 年2 月房地产公司销售排行，保利发展单月销售排名第一，实现销售金额340 亿元，碧桂园、万科单月销售额分别为292、287 亿元，排名第二、三，前三门槛从去年同期240 亿元提升至287 亿元。2 月单月销售过百亿房企为15 家，较去年同期增加6家，对比2021 年同期减少11 家。

点评：

2 月房企销售额环比+32%，同比+16%、较前值+48pct，销售复苏态势强劲。2023 年2 月，50家房企单月销售金额4,058 亿元，环比+32%，较22 年同比-16%、较前值+48pct；销售面积为2,578万方，环比+37%，较22 年同比+1%、较前值+40pct。2 月单月销售额历经20 个月负增长后首次转正，其中存在去年同期春节低基数影响；但从累计数据看，1-2 月累计销售金额7,199 亿元，同比-11%、较22 年全年+30pct；销售面积5,594 万方，同比-19%、较22 年全年+24pct，修复速度仍然较为可观。我们认为，当前市场迎来局部复苏态势，行业结构弹性将更强，一二线城市表现更为优秀，1-2 月50 家房企销售均价1.59 万元/方，同比+11%，其中2月单月销售均价同比+14%，单价提升源于房企主动推盘去化更容易的高能级城市项目，同时也意味着高能级城市布局的房企销售表现更为靓丽；此外，优质房企基本面弹性将更强，并集中度将进一步提升。

2 月单月销售：保利、碧桂园、万科排名前三，优质房企改善明显、分化持续加大。从单月销售来看，保利销售排名第一，碧桂园、万科分别位列二三。其中，保利340 亿（YOY+42%）、碧桂园292 亿（YOY-32%）、万科287 亿（YOY-2%）、中海273 亿（YOY+152%）、华润242 亿（YOY+147%）、招蛇225 亿（YOY+124%）、绿城179 亿（YOY+40%）、龙湖173 亿（YOY+86%）、金地148 亿（YOY+54%）、建发房产138亿（YOY+24%）、越秀135亿（YOY+379%）、华发128亿（YOY+294%）、滨江111 亿（YOY+60%）、融创中国109 亿（YOY-51%）、世茂41 亿（YOY-43%）、新城78 亿（YOY-30%）、旭辉78 亿（YOY-6%）、中南44 亿（YOY-22%）、金科42 亿（YOY-35%）、阳光城28 亿（YOY-16%）、等。2月房企销售改善趋势明显，企业分化也在加剧，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：越秀+379%、华发+294%、中海+152%、华润+147%、招蛇+124%、金茂+102%、龙湖+86%、滨江+60%、金地+54%、保利+42%、绿城+40%、建发房产+24%等，显著好于行业；预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。

1-2 月累计销售：保利、万科、碧桂园排名前三，房企分化加大。从累计销售来看，保利位列第一，万科、碧桂园位列二三。其中，保利635（YOY+21%）、万科573 亿（YOY-12%）、碧桂园562 亿（YOY-39%）、中海405 亿（YOY+58%）、华润402 亿（YOY+60%）、招蛇383 亿（YOY+52%）、绿城314 亿（YOY+15%）、龙湖281 亿（YOY+40%）、华发250 亿（YOY +85%）、建发房产246亿（YOY+26%）、金茂241 亿（YOY+42%）、金地240 亿（YOY-2%）、滨江232 亿（YOY+34%）、越秀224 亿（YOY+185%）、融创中国181 亿（YOY-64%）、新城136 亿（YOY-29%）、旭辉128亿（YOY-23%）、世茂86 亿（YOY-42%）、金科78 亿（YOY-47%）、中南76 亿（YOY-25%）、阳光城48 亿（YOY-52%）等。1-2 月50 家房企累计销售同比仍在下降，但改善趋势明显、分化趋势也更为显著，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：越秀+185%、华发+85%、华润+60%、中海+58%、招蛇+52%、金茂+42%、龙湖+40%、滨江+34%、建发房产+26%、保利+21%、绿城+15%等，显著好于行业；预计这种分化在后续也将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。

投资分析意见：销售复苏超预期，拿地多房企表现更靓丽，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产目前需求端呈现出超跌状态，供给端处于过度出清状态，预计随着供给缓慢修复，中期销售将向着需求中枢13.4 亿平逐步回归，但考虑到短期供需双弱，短期销售仍将呈现“L”型总量弱复苏、但结构强弹性，格局优化下优质房企成长空间打开，并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：华发股份、滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、中国建筑、金地集团、新城控股、万科A，建议关注：栖霞建设；H 股：华润置地、越秀地产、建发国际、中海外发展、龙湖集团、碧桂园，建议关注：绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：新大正、中海物业、保利物业、华润万象、碧桂园服务、旭辉永升服务，建议关注：招商积余、万物云。

风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。

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