房地产：湾区楼市：整体情绪转暖 分化延续

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行业动态

行业近况

近期我们调研了广州、佛山、东莞、深圳的房地产市场情况及主要楼盘。

评论

新房到访普遍改善，板块间成交仍分化。2022 年广深佛莞新房成交套数同比跌幅均在3-4 成；年内广深“四限”政策无实质放松，佛莞则逐步放开限购：佛山于12 月全面放松限购后录得销售翘尾（6 月放开非核心区限购后外地客有所增加但未能持续），东莞受供给结构拖累未见明显成效。春节后四城到访量同环比均有大幅提升，成交量亦有回暖但增幅偏窄（我们认为这或与年初核心区域新推盘偏少有关）。同时，核心区与边缘区域成交分化明显，如深圳关外、东莞临深、广佛偏远板块仍依赖降价维持去化速度。调研反馈当前政策出台后的有效期较过往周期更短、购房者信心仍需恢复，建议投资者关注3 月房企推盘增加后去化率和成交量的实际表现。

二手房市场信心亦有所修复。据各市住建局数据，2022 年广深佛莞二手住宅成交套数分别为6.7/2.2/4.7/2.0 万套，同比下跌41%/47%/14%/7%，均为2015 年以来的底部（过去5 年均值11.0/6.8/6.5/3.7 万套）；同时，广深二手住宅成交均价同比跌幅均接近10%。目前四城二手房市场复苏迹象已初步显现，主要表现为贝壳等中介口径存量房源挂牌价调涨占比的企稳和2 月以来带看量、成交量的回升，但考虑到市场总量仍在底位运行、当前回暖主要来自情绪变化下积压需求的释放，我们认为仍需关注其持续性及后市政策的边际调整。

改善性需求更为坚挺，刚需释放仍需时间。据深圳住建局数据，深圳90 平以上新房成交占比已由2020 年的57%上升至2022 年的68%；我们调研的其余三个城市除个别边缘区域的小户型产品更受欢迎外，大部分板块中110-140 平的改善型产品流速更快、去化更坚挺、复苏也更明显。我们认为在目前新房库存偏高、房价预期未完全扭转的阶段内，刚需力量的释放仍受制约，需等待政策及预期好转进一步合力；中长期看，随着重点城市主城区楼龄增长，后续改善型产品成交占比仍将提升，对开发商产品力提出更高要求。

土地市场优质供应或有望延续。2022 年深圳土地成交量稳价跌，广州、东莞量跌价升（主要依托广州天河、海珠、荔湾以及东莞南城、万江等核心板块的地块出让），佛山则量价齐跌。2023 年广州拟供应的77 宗涉宅用地中主城区占比六成，天河、海珠、荔湾等核心区域共18 宗 ，明显高于以往水平；深圳披露的首批5 宗宅地主要位于外围区域。我们认为2023 年大湾区主要城市仍将积极推出优质地块并保证合理利润空间以提振开发商信心。伴随销售回暖，我们预计重点公司将保持对大湾区核心板块的投资热情和深耕力度，对应区域的土地市场有望逐步企稳复苏。

风险

调控政策与预期不符；信用事件超预期恶化；疫情影响超预期。

关键词： 土地市场 核心区域 政策出台