房地产行业深度报告：宽松政策持续演化 春节期间二手房市场率先回暖

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新房成交同比下降，市场信心仍未恢复

受销售持续低迷影响，购房者观望情绪较浓，市场信心依旧不足，春节期间新房成交难挽颓势。我们跟踪的重点56 城2023 年春节期间成交量位于近五年低点，较2019-2022 年同期分别下降25.9%、22.4%、43.0%、35.8%。一线城市四城2023年春节期间新房成交同比下降54.1%，整体来看优于2019-2020 年表现。二线城市新房成交情况不及预期，重点14 城春节期间新房成交同比降幅28.4%，仅杭州、厦门和宁波三城成交面积同比实现增长，南京和苏州同比降幅较大。三四线城市成交冷淡行情依旧，39 城2023 年春节期间成交面积112.1 万方，同比下降34.5%，较2019-2022 年降幅均超过30%。

二手房成交保持增长，购房需求往存量房转移根据贝壳研究院数据，春节期间二手房看房和购房数量显著提升，二手房市场量升价稳，整体回暖趋势较为明显。近两月在链家一二线城市中，超过80%的城市二手房挂牌量下降，已经进入去库存阶段。我们跟踪的重点22 城2023 年春节期间成交量较2019-2022 年同期分别增长12.0%、37.2%、-20.0%、13.5%。其中一线两城成交面积同比下降27.7%，二线城市成交同比增长29.0%，三四线城市成交同比增长32.9%，返乡置业人群购房需求往存量房转移。

疫情管控放松拉动消费，商业地产有望迎来复苏积累三年的返乡潮叠加各地推出的消费刺激政策，助力春节期间商业地产市场企稳回暖。典型房企商场客流量及销售额实现同比增长，各城市春节期间重点商圈客流量及销售额同比均有上升，“烟火气”逐渐回归。我们预计在春节期间放量后，大规模报复性消费复苏预期较低，在居民观望情绪下，商业地产的全面复苏仍需经历一段时间的调整期。

投资建议

在房地产开发投资和销售数据持续低迷情况下，进入2023 年中央和地方层面房地产宽松政策不断出台。春节期间楼市整体表现呈现新房和二手房热度不均、城市间分化较大的特点，总体来看新房销售基本面仍在触底，二手房成交和商业地产市场逐步企稳回暖。在针对刚需购房政策应出尽出的情况下，我们预计后续更多针对改善需求的政策将逐步落地。我们认为在后续人口增长动力不足，人口和产业不断往高能级城市聚集的情况下，一二线城市销售市场有望率先修复，带动全国市场的逐步复苏。在供需两端政策持续宽松预期下，未来行业胜者为王逻辑将持续演进，持续看好那些融资有优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的房企。受益标的（1）保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健等民企和混合所有制企业。

风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。

关键词： 同比下降 商业地产 同比增长