房地产12月月报：竣工改善 国内贷款大幅回暖

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销售：销售持续低迷，市场信心不足之下，需求端政策进一步向好。12 月单月商品房销售面积同比-31.53%，前值-33.26%；销售额同比-27.65%，前值-32.22%；销售均价单月同比5.66%，前值1.56%。我们认为2023 年房贷利率有望进一步下行，各地也将继续出台各类政策稳定市场。在房价持续下滑的情况下，居民购房意愿不足。但随着疫情影响的消退、烂尾楼风险的降低以及宏观经济的企稳回暖，居民的观望情绪有望得到改善。而需求端政策的持续落地，也有望对销售产生提振作用。

开发投资：新开工持续低迷，竣工改善下投资降幅有所收窄。12 月单月新开工面积同比-44.29%，前值-50.82%；竣工面积同比-6.57%，前值-20.23%；开发投资同比-12.21%，前值-19.89%。我们认为，在开发商年底集中交房、“保交楼”资金加速落地和冲刺完成“保交楼”指标的推动下，竣工在12 月实现了明显的改善，这也带动了开发投资降幅的收窄。但销售不振、预期转弱的当下，新开工短期难见起色。土地成交的持续下滑，势必会给未来的开工与投资数据带来不小的压力。

到位资金：随着“金融十六条”的进一步落地，国内贷款大幅回暖，销售不振成为房企资金面改善的最大阻碍。12 月单月到位资金同比-28.72%，前值-35.38%；其中国内贷款单月同比-5.48%，前值-30.52%，自筹资金单月同比-34.77%，前值-38.79%；个人按揭贷款单月同比-29.41%，前值-41.78%。销售回款是房企最重要的资金来源，销售的持续大幅下滑会给缺乏信贷支持的民企造成更大的冲击，直接影响到其持续经营能力。而民企的暴雷又会进一步影响购房者的信心，使其销售变得更加困难。当下民营龙头房企的稳定对于维护市场信心具有重要作用，进一步改善优质民企龙头资金面状况的措施正在持续落地。随着供给端政策的不断落地，优质民营房企融资情况正在得到有效改善。

投资建议：我们认为，随着供需两端全国性政策的加速释放，政策正在形成合力，走向新一轮宽松周期。随着改善优质房企资产负债表计划的实施，优质民营房企的信用风险已经大幅降低。而本就具有信用优势的央企和国企，在改善优质房企资产负债表计划的助力下，将有效提升拿地和并购能力，对市场形成更加有效的支撑。

我们推荐两条投资主线：主线一：具有信用优势的优质央企和国企，建议持续跟踪保利发展、越秀地产。我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。主线二：开发主业稳健，有望率先获得金融机构重点支持，有效降低自身信用风险的优质房企，建议持续跟踪金地集团、碧桂园、龙湖集团。当前政策思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持，市场对优质民企的担忧也有望大幅降低。

风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。

关键词： 开发投资 资产负债表 市场信心