世界快播：固收动态点评：房贷利率长效机制力促行业稳定

(资料图)

核心观点

1 月5 日，央行、银保监会发文建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，此次政策将前期的阶段性政策升级为常态化机制，允许地方以季度为单位对房价进行动态评估，新建商品住宅销售价格环比同比连续3 月下降的城市，可在下一季度自主调整首套房贷利率下限。基于2022 年9-11 月房价数据，70 城中有38 城可在2023 年Q1 率先受益。当前房地产政策在需求端、企业端、融资端多管齐下，力促行业止跌回升，优质房企资产负债表改善可期，后续政策或在需求端进一步发力，地产债继续关注量变到质变带来的投资机会。周报提醒债市年初配置行情会有但幅度有限，春节后到年中提防风险。

央行、银保监会决定建立首套住房贷款利率动态调整机制1 月5 日晚，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3 个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。住建部部长倪虹表示，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。

阶段性政策→动态调整长效机制

此次政策是前期阶段性打开首套房贷利率下限政策的延续与完善。2022 年5 月，央行、银保监会将首套房贷利率下限由LPR 下调至LPR-20BP。2022年9 月末，差别化住房信贷政策再度加码，对于2022 年6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022 年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。政策发布后，符合条件的二三线城市纷纷调降房贷利率下限。据贝壳研究院统计，12 月百城首套房贷利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，同比分别下降155BP、100BP，三四线城市房贷利率同比降幅最大。此次央行、银保监会将阶段性政策升级为动态调整长效机制，有利于进一步释放住房刚需，推动房地产销售企稳回暖。

首套房贷动态调整长效机制如何运行？

其一，频率上以季度为单位，自2022 年Q4 起，在每季度末月，各地可对上季度末月至本季度第二个月的新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估；其二，调整规则与前期政策保持一致。评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3 个月均下降的城市，可在下一季度起自主决定首套房商贷利率下限；其三，若后续评估期内新建商品住宅销售价格环比、同比连续3 个月均上涨，则恢复执行全国统一的首套房贷利率下限；其四，二套房贷维持现行规定。

哪些城市在2023 年Q1 可率先受益？

70 城中有38 城符合动态调整要求（13 个二线、25 个三线）。22 年末，武汉、郑州等二线城市限购限贷再度放松。首套房贷动态调整机制有望与需求端放松的其他措施相结合，推动住房刚需和改善性需求恢复。一线城市22年9-11 月新建商品住宅销售价格同比均上涨（深圳11 月持平），一线需求有支撑，后续适用于动态调整机制的可能性较小。总之，近期房地产政策不断加码，需求端、企业端和融资端多管齐下，力促行业止跌回升，继续关注量变到质变带来的投资机会。周报提醒债市年初配置行情会有但幅度有限，中期趋势不利情况下，不追涨，春节后到年中提防风险。

风险提示：政策效果不及预期，房企信用风险扰动。

关键词： 动态调整 商品住宅 销售价格