世界热头条丨房地产行业研究周报：多城放开限购 大力度宽松可期

行业点评

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本周地产、物业板块股价表现均偏弱。本周申万A 股房地产板块涨跌幅为-2.8%，在各板块中位列第28；WIND 港股房地产板块涨跌幅为+0.2%，在各板块中位列第19。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.9%，沪深300 指数涨跌幅为+1.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为-2%和-2.2%。

2022 年集中土拍收官，全年热度较为低迷。本周全国300 城宅地成交建面3653 万㎡，单周环比-7%，单周同比+29%，平均溢价率3%。2022 年初至今，全国300 城累计宅地成交建面61748 万㎡，累计同比-31%；年初至今，华润置地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。

年底业绩冲刺，本周新房成交环比上升明显。本周（12.24-12.30）35 个城市商品房成交合计579 万平米，周环比+65%，周同比-24%。其中，一线城市周环比+75%，周同比-28%；二线城市周环比+72%，周同比-14%；三四线城市周环比-5%，周同比-68%。

二手房成交在上周低基数下环比上升，同比降幅较大。本周15 个城市二手房成交合计117 万平米，周环比+16%，周同比-27%。其中，一线城市周环比+48%，周同比-19%；二线城市周环比+6%，周同比-31%；三四线城市周环比+3%，周同比+35%。

多个二线城市放开限购，需求端放松政策加速落地。继11 月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12 月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍。近期佛山、东莞全面放开限购，郑州出台十二条政策涉及调整限购区域。二线城市正不断发力包含限购在内的一系列需求端放松政策。我们认为行业平稳发展的最终基石是销售复苏，预计未来高能级城市四限的适度宽松、房贷利率的持续下调、购房补贴契税减免等政策仍然可期，需求侧的宽松将支撑2023 年市场销售复苏。

2022 全年土拍市场低迷，地方国资为拿地主力。①从拿地金额来看，2022年TOP100 企业拿地总额12975 亿元，同比下降48.9%。TOP100 拿地门槛值为48 亿元，较2021 年下降24 亿元，TOP100 企业招拍挂权益拿地总额占全国300 城土地出让金的比例为35.3%。②从拿地企业来看，在2022年22 城集中供地中，地方国资大量托底， 拿地金额占比最高， 达到42.0%，央国企37.4%，民企仅15.8%、混合所有制企业4.8%。③从城市来看，北京、上海、深圳、杭州、厦门和合肥的土地市场仍能维持较高热度，而长春、沈阳等城市至今未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地计划完成率不足三成。

投资建议

首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

关键词： 恒生中国企业指数 房地产板块 一线城市