2023年8月房地产行业市场跟踪：静待核心城市房地产优化政策落地 行业底部修复仍将持续

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7 月房地产调控政策仍较宽松，月初金融16 条部分政策延期旨在引导金融机构在当前市场形势下继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，有利于从融资端缓解对房企现金流担忧。月底各部门的表态释放了更积极的信号，后续需求端房地产调控政策也有望进一步优化。

中诚信国际认为，房地产优化政策更多针对仍存在较多限制政策的一线及部分热点二线城市，低能级城市后续政策空间较为有限。核心城市房地产调控政策的优化有利于引导刚性和改善性合理住房需求有序释放，带动房地产市场逐步回归常态化运营。但正如政治局会议定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，在房地产新发展模式探索及长效机制的建立过程中，各地房地产优化政策力度及对市场提振作用有待观察。

7 月商品房销售额及房地产开发投资表现均有所弱化。中诚信国际认为经济复苏进程不确定性加大背景下的预期转弱与信心不足是制约行业复苏的核心因素。积极的房地产政策导向对市场形成利好，但政策的落地与传导时间存在不确定性。行业底部修复仍将持续一段时间，持续时间将取决于：经济复苏进程、核心城市房地产优化政策落地时间、政策力度以及落地后对市场信心及需求的提振效果。此外，中诚信国际观察到，尽管市场整体走弱，核心城市核心地段土地市场仍保持热度，同时重点城市房价表现坚挺。中诚信国际认为，高能级城市购房需求仍存,房地产优化政策若能有效激发相关城市刚需及改善性需求，并对周边城市形成一定外溢作用，则有望带动行业筑底复苏。从竞争格局来看，在行业弱修复的市场环境下，头部央国企成为行业销售及投资主力的行业竞争格局短期不会改变。

中诚信国际观察到，目前中资房企境外债市场仍处于停滞状态，包括国有企业在内的中资房企鲜少在境外融资；在政策呵护下，房企在境内债券市场保持一定的发行量，但以央国企为主，民营房企发债融资仍较为困难，且二级市场价格波动较大。中诚信国际认为，7 月以来远洋集团、碧桂园债务风险事件或使得民营房企融资恢复进程进一步放缓。为提振投资者信心，8 月以来，“第二支箭”发力力度加大，中骏集团、金辉股份、龙湖集团等民营房企相继获得中债增信用增进函。中诚信国际认为，“第二支箭”对缓解部分正常经营的民营房企流动性将起到积极作用，但民营房企融资整体改善仍有赖于商品房销售的实质恢复。行业筑底过程中，仍需关注到期债务较大的民营房企流动性风险。

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