公募REITS市场面面观：政策面的催化与基本面的分化

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在多个积极信号的催化下，公募REITs 投资者做多情绪得到明显提振，市场也在7 月17-18 日迎来短暂的量价齐升行情。从公募REITs 近期披露的二季报来看，报告期内，公募REITs 业绩表现仍然延续板块间的分化，高速公路板块业绩修复态势延续但斜率有所放缓；生态环保板块虽出现个别干扰项但不改韧性；能源基础设施板块单季度的营收表现较好；产业园区板块中部分资产出租率仍承压，但部分厂房类产业园保持高出租率；仓储物流和保障房板块呈现强稳定性。随着基本面数据的披露，部分底层资产经营状况仍承压的标的的二级市场价格出现回落。我们认为，在市场情绪回暖的背景下，阶段性的调整或为REITs 市场参与主体带来重新布局的机会，建议积极挖掘底层资产长期现金流稳定的品种。

市场回顾：公募REITs 市场涨势良好，并一度呈现量价齐升的态势。上周，中证REITs（收盘）指数收于874.41 点，周上涨2.66%，大部分个券均实现不同程度上涨。7 月17-18 日，公募REITs 市场迎来久违的量价齐升行情，指数连续两个交易日涨幅超2%，同期成交额显著提升，18 日当日总成交额规模达到5.68 亿元的高位，对应约97%的历史分位水平。

随后的三个交易日，随着存量公募REITs 陆续披露二季度报告（具体解读可参考《债市启明系列20230721—公募REITs 二季度成绩单如何解读？》），部分底层资产经营仍承压的标的在二级市场出现回落。

政策梳理：公募REITs 拓宽企业融资渠道和盘活存量资产的作用不断凸显。7 月17-23 日，商务部、国家发改委、深交所分别从不同维度出发，肯定了公募REITs 在盘活家居卖场等商业网点项目以促进家居消费、推动地方实体经济发展、拓宽民间投资的投融资渠道、降低企业资产负债率、提高再投资能力等方面的积极作用。

项目储备跟踪：根据中国招标投标公共服务平台等信息显示，7 月17 日-7月21 日当周，武汉东湖高新集团产业园REIT 就基金管理人采购结果进行公示；中核汇能有限公司清洁能源公募REITs 就税务咨询服务采购结果进行公示。此外，江山市城市建设投资集团有限公司和山西长高智汇科技发展集团有限公司分别计划将旗下的水利水电资产和产业园区资产作为底层资产以发行公募REITs。

公募REITs 策略思考：在多个积极信号的催化下，公募REITs 投资者做多情绪得到明显提振，市场也在7 月17-18 日迎来短暂的量价齐升行情。

从公募REITs 近期披露的二季报来看，报告期内，公募REITs 业绩表现仍然延续板块间的分化，高速公路修复态势延续但斜率有所放缓；生态环保虽出现个别干扰项但不改韧性；能源基础设施单季度的营收表现较好；产业园区中部分资产出租率仍承压，但部分厂房类产业园保持高出租率；仓储物流和保障房呈现强稳定性。随着基本面数据的披露，部分底层资产经营状况仍承压的标的的二级市场价格出现回落。我们认为，在市场情绪回暖的背景下，阶段性的调整或为REITs 市场带来重新布局的机会，建议积极挖掘底层资产长期现金流稳定的品种。

风险因素：REITs 底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。

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