房地产行业1-7月月报：投资销售双弱 政策仍待加码

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本期投资提示：

7 月投资端依然较弱，投资降幅扩大、开工低位收窄、竣工高位。7 月单月来看，投资同比-12.2%（计算值-17.8%），较前值-1.8pct；开工同比-25.9%（计算值-26.5%），较前值+4.4pct；竣工同比+33.1%（计算值+32.7%），较前值+16.8pct。我们认为，今年年初房地产投资低位略有改善，但近期又开始出现下行趋势，表明目前投资端依然较弱，同时值得注意的是，3 月开始统计局数据对于22 年基数进行调减，并且4 月起调减的幅度扩大，经计算22 年前7 月房地产开发投资数值下调了6.9%，如果剔除基数调整影响，那么目前投资端也将更弱；此外，考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于弱改善状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。

综上所述，我们维持公布值口径预测：2023 年投资同比-6.7%、开工同比-18.1%、竣工同比+11.2%，并维持计算值口径预测：2023 年投资同比-13.2%、开工同比至-18.8%、竣工同比+10.6%。

7 月销售端同样较弱，销售面积公布值同比-16%、计算值同比-24%。7 月单月来看，销售面积同比-15.5%（计算值-23.8%），较前值+2.7pct；销售金额同比-19.3%（计算值-24.1%），较前值-0.1pct；销售均价同比-4.4%（计算值-0.3%），较前值-3.1pct。我们认为，今年1 季度商品房销售有所改善，但近期有开始出现走弱趋势，表明目前销售端也依然较弱，同时值得注意的是，3 月开始统计局数据对于22 年基数进行调减，并且调减的幅度逐月扩大，经计算22 年前7 月商品房销售面积数值下调了8.9%，如果剔除基数调整影响，那么目前销售端也将更弱；此外，预计购房力和购买意愿偏弱将在需求端约束销售修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。综上所述，我们维持公布值口径预测：2023 年销售面积同比+0.6%、销售金额同比+3.7%，并维持计算值口径预测：2023 年销售面积同比-8.3%、销售金额同比-2.1%。

7 月资金来源同比降幅低位略有收窄，销售回款走弱、融资资金低位。7 月单月来看，资金来源同比-20.2%（计算值-21.0%），较前值+1.3pct。从7 月各资金来源同比来看，国内贷款同比-14.7%（计算值-15.0%），较前值-0.9pct；自筹资金同比-20.5%（计算值-21.5% ），较前值+9.1pct ； 定金及预收款同比-21.7%（计算值-21.9%），较前值-2.3pct；个人按揭贷款同比-23.5%（计算值-24.4%），较前值-10.7pct。7 月单月资金来源同比降幅收窄，其中销售回款中定金及预收款、个人按揭均走弱，国内贷款降幅小幅扩大，自筹资金降幅收窄。综合之下，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业供需两端放松政策的持续推出，预计房地产行业的资金来源也将有所改善，不过改善节奏仍取决于融资政策实际落地情况。

投资分析意见：投资销售双弱，政策仍待加码，维持“看好”评级。近期政治局会议中行业政策转向积极支持，央行、证监会、住建部等也接连确认支持方向，预计房地产供需两端政策将加速放松，其中关注一二线城市政策放松及城中村改造政策的加速落地，预计核心城市销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，并将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：深圳：天健集团；广州：越秀地产；北京：城建发展；上海：中华企业。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。

风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。

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